Дом

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию зданий. Много лет пишу здесь о своей работе.

Часто в диалогах о том, какой дом лучше, всплывает тема ликвидности - то есть возможности быстрой продажи недвижимости по рыночной цене. И многие заявляют, что кирпичные дома это самые ликвидные активы. Мол, стоит выставить их на рынок, с руками оторвут по рыночной цене. Давайте поговорим об этом.

Первое, что вам нужно знать при покупке дома из кирпича, что не все йогурты кирпичные дома одинаковы. Кирпичный - это характеристика материала стен. А вот исполнение может быть совершенно разным.

Традиционное для СССР и РФ до 2010 года исполнение - стена в полтора-два (толщина до полуметра) керамических (красных) кирпича, как пустотелого, так и полнотелого. В некоторых печальных случаях - силикатного (белого). На фото пример такой постсоветской постройки, выполненной по традиционной технологии:

Вот, что пишет о нём продавец:

Расположение - 90 км oт МКAД или 15 км oт г.Ceрпуxoв (неплохо с точки зрения ликвидности)
Дом: 2-этaжный, кaпитальный, из киpпичa (в 2 кирпича!), что гаpантирует тепло зимой и прохладу летом.
Дополнительно: Собственный гараж для вашего автомобиля (не нужно чистить снег зимой!).

Ну, там ещё и участок расположен в живописном месте в окружении хвойного леса — чистый воздух и потрясающие природные пейзажи круглый год.

Просят за него 3 300 000 рублей, что очень немного для дома с таким бэкграундом:

Участок 10 соток в Серпуховском районе, за Окой, относительно недалеко от Пущино (10 км) и Серпухова (20 км по карте), в стародачном месте будет стоить не менее 300 000 рублей.

Итого, шикарный кирпичный особняк 100 м2 за 3 млн.! При том, что в этом же СНТ продаётся брусовый утеплённый (вопрос как, но всё же) дом сравнимой площади на таком же участке в 10 соток за несколько иную цену:

А рядом, в деревне Шепилово, за 9 млн. продаётся дом из газобетона без чистовой отделки, но уже 125 квадратов и с вот такими вводными:

Учacтoк ИЖC - 10 cоток прaвильной фopмы на возвышeннocти, гpаничит c лecом. В 5 минутax пешком автобусная остановкa. Автoбуc нa Mоскву нoмeр 359-ходит paз в чаc, нa Сеpпуxoв-Пущино кaждыe 15 мин. Kpуглогoдичный пoдъезд, зимой дoроги чистят. Отличное тихое место для постоянного проживания.

Так почему же кирпичный дом оказался самым ликвидным дешёвым и пр этом его всё равно никто не покупает?

Норма сопротивления теплопередаче для ограждающих конструкций (стен) в Подмосковье равна 3.00 (м²•˚С)/Вт. Это её нижний предел. То есть, это дом, который не разорит вас на отоплении зимой. Если же мы говорим про какую-то энергоэффективность, то желательно иметь теплосопротивление стен выше этой нормы.

Стена в два пустотелых кирпича, уложенная на раствор с перлитом (с низкой теплопроводностью, так то клали на обычный цементно-песчаный) имеет тепловое сопротивление 1,55 (м²•˚С)/Вт. То есть, в два раза ниже нормы.

Строительный калькулятор при этом ругается, но говорит типа: "Жить можно, если топить как не в себя." Понятно, что затраты на электрическое отопление такого дома в зимний период будут просто космическими.

Такая же стена из полнотелого кирпича будет иметь теплосопротивление 0.88 (м²•˚С)/Вт.

Тут уже калькулятор говорит: Ограждающая конструкция не удовлетворяет санитарно-гигиеническим нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима.

Что означает - зимой замёрзнешь нахер, как не топи. Силикатный кирпич считать не будем, там вообще грусть.

И если мы пойдём смотреть дальше, то обнаружим, что цена кирпичных домов с участками в Серпуховском районе Подмосковья в целом ниже, чем стоимость каркасника или бруса.

Тут честно пишут: "Дом пpигoдeн для кpуглогoдичнoгo проживaния , тoлщина стен 51 сантиметр." Да, пригоден. Но цена на отопление вам не понравится.

Но есть кирпичные дома, которые продаются сильно выше среднерыночной цены. Почему? Они построены по современной технологии - из тёплой керамики (Поротерма) обложенной кирпичом или в две кирпичные стены с утеплением между ними.

В итоге, что получается? Если мы строим качественный кирпичный дом - это дорого. И вероятность его быстрой продажи по близкой к рыночной цене очень мала. То есть, это хороший дом для постоянного проживания, энергоэффективный и конструктивно надёжный, но совершенно неликвидный - ибо заслуженно дорогой. Если же мы строим поделие со стеной в два пустотелых кирпича на цементно-песчаном растворе, получаем холодную халабуду, которую можно впарить занедорого только любителям стройки на века и передачи своего геморроя с отоплением потомкам. А их становится всё меньше. И потому, висят такие домики годами, в ожидании своего любителя стройки на века.

Кто-то спросит - а как же купцы старину строили себе кирпичные дома из полнотелого кирпича? Там во-первых, толщина стен была не менее метра, во-вторых, внутри стен делали вентканалы для прогрева стен, а печь ставили самой нижней точке, в топочной и топили её зимой круглосуточно, а осенью-весной - периодически.

Кстати, ещё одна беда подобных кирпичных домов - утеплять их нужно снаружи, чтобы использовать теплоёмкость стен. А это значит, потребуется выполнить ещё одну внешнюю отделку. Обкладывать кирпичом по утеплителю как-то тупо, поэтому люди просто делают вентфасад из сайдинга или фиброцемента.

Вот и вся ликвидность. Либо современный и дорогой, либо древний и бессмысленный. Либо древний, бессмысленный и дорогой, как многочисленные рублёвские и барвихинские постройки с площадями в квадратных километрах и миллионными затратами на эксплуатацию.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по обследованию задний. Много лет пишу здесь о своей работе и посильно помогаю советами.

Часто приходят просьбы о срочной помощи, но увы, бывают ситуации, когда я ничем не могу помочь. Например:

Минус 24, в доме есть газ и тёплые полы. Но отопление не справляется, люди замерзают. Потому, что дом построен идиотами по старинным технологиям. Везде, где можно насыпать землю - она насыпана. А самое главное - её забили в забутку, место между внешней кирпичной стеной и брусом.

В результате - в стене образовалась зона конденсации, при этом земля может капиллярно подсасывать воду из грунта под домом, что конечно будет оценено грибковыми микроорганизмами.

Сопротивление теплопередаче у такой стены 1.32 (м²•˚С)/Вт при норме региона 3.82, но главное, что она очень быстро сгниёт и дом станет непригоден для жизни. Одновременно, такое вымокание стены ухудшает её свойства - чем сильнее она увлажнена, тем выше теплопроводность, тем сильнее она конденсирует и так по кругу.

Та же самая стена без земли в вентзазоре имеет теплосопротивление 1.04 (м²•˚С)/Вт, но при этом не будет гнить.

Это, кстати, хорошая иллюстрация к моему посту, что всё нужно делать по инструкции и строить дом в соответствии с нормами, а не на сколько хватит денег. Если у вас нет денег на нормальный утеплитель, который можно засыпать в забутку безопасно для бруса (пенополистирол, пеностекольный щебень), то не нужно придумывать свои способы испортить дом, как это сделали продавцы дома.

В имеющейся ситуации, когда повсюду насыпана земля, нужно перебирать весь дом, выкидывать тонны этого шлака. А как это сделать, когда на улице минус 24 градуса? Никак. А как извлечь этот мусор из забутки, да если его трамбовали? Никак. Пока можно поставить дровяную печь в параллели с газовым котлом и топить её в помещениях, где нужно обеспечить температуру комфорта, чтобы протянуть в сильные морозы. А по весне считать стоимость ремонта этого дома с полным демонтажом перекрытий и тёплых полов, которые практически лежат на земле.

Как обычно, на все вопросы отвечаю в комментариях или через контакты в профиле.

Привет, дорогие подписчики и те, кто стремится погрузиться в мир загородного домостроения. Меня зовут Илья. Я занимаюсь техническим обследованием загородных домов (при покупке, приёмке у застройщика или реконструкции) и домостроением по каркасной технологии.

Если по первому вопросу у меня есть целая серия постов, то про вторую часть своей деятельности я рассказывал не особо много. Собственно, тому есть причина - мы небольшая крафтовая компания, строим в основном для друзей и знакомых, нас рекомендуют по сарафанному радио и поэтому особая публичность нам не нужна. Однако, мне уже неоднократно предъявили, что мол, ругать чужие дома легко, а ты вот попробуй сам построить. Дело в том, что построили мы их уже около сотни, но как-то не было времени и необходимости снимать фото и делиться процессом. И я писал об этом в посте Почему я не выкладываю фото домов на сайте домостроительной компании? Но раз есть предъявы, надо ответить. Тем более, подвернулся повод - нужно провести стройконтроль одной из наших строек в Подмосковье. Так что берём зелёный уровень, раскидываем хэйтеров и выдвигаемся на строящийся объект, который уже близок к завершению.

Объектом будет дом по проекту "Истра", который представляет собой симпатичный одноэтажник 8х8 метров, под простой двускатной кровлей из металлочерепицы, с холодным чердаком и стоковым утеплением 200 в полу и 150 в стенах.

Сразу покажу планировку, чтобы было понятно о чём идёт речь. Общая площадь 52 м2, жилые помещения 39,8 м2, терраса 6 м2. На мой взгляд, проект подходит для семьи с одним-двумя детьми или для комфортного дачного использования компанией до 6 человек. Хотя, у каждого свой взгляд на удобство и комфорт - недавно видел тут пост, как проектировщик решал задачу размещения 4 детей в 9 м2 комнате. Как сказал мой друг по турклубу, приехав со мной на дачу родителей - тут человек 12 запросто разместятся, если в спальниках и на полу.

Теперь о минусах планировки с моей точки зрения. Кухня и санузел размещены по разным стенам, что усложняет прокладку коммуникаций. Открытая терраса может быть прикольной на летней даче, но при постоянном проживании лучше иметь лишние 6 метров жилой площади внутри тёплого контура, а не сугроб перед дверью. В остальном - всё весьма мило и аккуратно.

Театр начинается с вешалки, а дом - с фундамента. В этом проекте мы используем забивные бетонные сваи. Забиваются они вот таким дроном, он радиоуправляемый и умеет таскать сваи лебёдкой, затягивать в ствол и довольно нежно заколачивать их практически под любым углом.

По сравнению с отечественными сваебоями на базе КРАЗа, звук этого малыша можно слушать как музыку, а через стеклопакет вообще не слышно. И нет таких мощных вибраций по грунту.

После заколачивания на сваи устанавливаются металлические оголовки и фундамент для нового дома готов. Вся процедура занимает от 4 до 8 часов, в зависимости от удобства маневрирования по участку, погоды и плотности грунта.

Кстати, меня часто спрашивают, зачем использовать винтовые металлические сваи, которые через 50 лет могут заржаветь и разложиться, если можно использовать забивные бетонные, которые будут стоять вечно? Вопрос в доступе к месту строительства. Винтовые сваи можно принести на руках и закрутить, имея пространство 1х1 метр. Для сваебоя нужно как минимум 4 м2, чтобы он мог подтянуть бетонную сваю, разлапиться и забить её.

Для понимания темпов строительства, далее я буду указывать даты происходящих событий.
Бригада и домокомплект заехали на участок 17 марта.

Через 5 дней, 22 марта, был готов каркас дома.

Для тех, кто хочет вникнуть - каркас выполнен из строганой доски 150х50 камерной сушки. Синие плёнки - это закладные пароизоляции. То есть, заранее заложенные в конструкцию полосы, которые позволят создать полностью герметичный пароизоляционный контур. В качестве пароизоляции мы используем полиэтилен с плотностью 200 мкм и выше. Для сравнения, любая пароизоляционная плёнка имеет плотность не выше 90 мкм.

Что ещё видно на фото? Чёрные полы выполнены из нестроганой дюймовки и вместе с лагами пола обработаны огнебиозащитой. Высота цоколя у нас 40 см, что исключает воздействие влаги от грунта на перекрытие, но антисептическая обработка лишней не будет. Укосины у нас имеют такую же толщину, как и стойки каркаса, поэтому не врезаются в обвязку, а упираются в её углы. Обвязка выполнена с прокладкой джутовой лентой для предотвращения продувания через шов.

23 марта начата и закончена стропильная система.

На этом фото, кстати, мы можем наблюдать врезанные в обвязку укосины, это сделано по причине, что слева упереться не во что, а справа уж для симметрии. Нарушения СП и технологии здесь нет. Мы даём гарантию 10 лет, поэтому лично заинтересованы в том, чтобы все наши дома были надежными и прочными.

27 марта - дом обшит имитацией бруса заводской окраски.

Как видите, погода не балует - суглинок растял, пришлось соорудить настил из дешёвой вторичной осиновой доски, чтобы наша бригада во-первых не тонула в грязи, во-вторых не перепачкала дом и материал.

1 апреля - закончена кровля и внешняя отделка дома.

Мы видим полностью собранную кровлю, с установленными водостоками и снегорассекателями, подшитые свесы, установленные декоративные элементы дома.

3 апреля - закончен тёплый контур, выполнены утепление и пароизоляция, нашиты чёрновые полы из плит QuickDeck.

Пароизоляция у нас выполняется с проклейкой специализированным скотчем Delta, контур замыкается полностью и мы получаем практически герметичную конструкцию. Но пока это не подтверждено результатами обследования, это просто слова продавца. Лично я не видел ни одного продавца каркасников, который бы сказал - наш каркасник дышит, он весь дырявый и прочее. Поэтому, как я уже говорил - Используй аэродверь и никому не верь! - высокоэффективная проверка воздухопроницаемости дома

Несмотря на то, что я полностью уверен в наших бригадах, мы проводим проверку аэродверью на каждом объекте. Делается это, в том числе, для нашего спокойствия - убедившись, что тёплый контур выполнен верно, мы можем смело зашивать его отделкой. Если обнаружить продувание позже, под отделкой, для его ликвидации придётся всю её разломать.

5 апреля - техническое обследование + проверка аэродверью.

Дом меня встретил уже в таком виде. Полностью завершена внешняя отделка, вставлены окна и входная дверь, установлены вент-окно и вент-дверь чердака. Тёплый контур и черновые полы завершены, частично протянуты коммуникации. Дом подготовлен к проверке аэродверью, для чего все закладные и вентиляционные отверстия заклеены скотчем.

Когда я зашёл внутрь и увидел его при входе, стало ясно - всё будет ровно.
Зелёный уровень - выбор профессионалов!

Ну, а тем временем, мы переходим непосредственно к проверке - приезжает наш подрядчик, как я называю его "технадзор проверяющий технадзора". И начинает подготовку к проверке. Кстати, на фото ниже можно увидеть сразу несколько важных нюансов - на окне установлена ГПЛ (гидропароизоляционная лента), которая должна быть там по ГОСТу, но которой нет на 90% объектов, которые я проверял. Пароизоляция проклеена по стыкам. Полы выполнены из шпунтованных ДСП QuickDeck. Закладные трубы водоснабжения утеплены.

Для проверки дом прогревается до температуры 35-40 градусов газовой тепловой пушкой (а при большой площади - несколькими пушками) , после чего в дверной проём устанавливается аэродверь.

Сама аэродверь представляет собой воздухонепроницаемую ткань на телескопическом каркасе, с отверстием под большой вентилятор, который регулируется сложным блоком управления и может поддерживать в доме заданное давление.

Кстати, записал короткое видео для тех, кто утверждал, что можно влепить любой вентилятор в дверной проём и не париться с аэродверью.

Вот так выглядит конструкция в собранном состоянии.

Сначала вентилятор врубается на полную, у всех участников события немного закладывает уши, пароизоляция на стенах начинает надуваться, как оболочка воздушного шара, а тем временем холодный воздух снаружи пытается проникнуть в прогретое помещение, где создана разреженная атмосфера, через любую щель. Это самый лучший момент для технадзоров, чтобы взяться за тепловизоры. Обходя все углы, технадзор маркирует места продуваний, если они обнаруживаются. Зачастую это могут быть фабричные дефекты полиэтилена, но даже их мы устраним.

Далее наступает волнительный момент - получение показаний герметизации, которые говорят нам о качестве выполнения пароизоляции. В норме он должен быть не выше 4 Pa, обычное значение в пределах от 2 до 4 Pa. Смотрим, что нам покажут приборы в этот раз.

Итак, звучит барабанная дробь - 0,9 Pa. И это при том, что у нас не полностью закрыты закладные для канализации и оттуда немного подтягивало. Я традиционно снимаю показания на видео и поздравляю всех своих коллег, принимавших участие в работе над домом, скидывая его в корпоративный чат. Для всех нас это важный и радостный момент - впереди только отделка, качество которой ясно, в буквальном смысле, с первого взгляда. А значит, энергоэффективному дому для нашего заказчика - быть!

По технологии. Пирог стены у нас выполняется по-разному, в зависимости от назначения дома - для дачного в целях экономии можем сделать 150 между лагами без перекрёстного утепления, но в основном наша классическая схема такова:

- внутренняя отделка (гипсокартон, имитация бруса)
- пароизоляция
- утепление между стойками 150 мм (100+50 мм со смещением слоёв)
- перекрёстное утепление 50 мм (между брусков 50 мм, выполненных перпендикулярно стойкам)
- панель Белтермо (это классная вещь, МДФ-плита, которая работает как гидроветрозащита, дополнительное утепление и шумоизоляция),
- вентиляционный зазор
- отделка фасада (имитация бруса, планкен, кликфальц, фиброцементные панели)

Сопротивление теплопередаче для нашего пирога: 4.56 (м²•˚С)/Вт.
Норма для Подмосковья: 3.2 (м²•˚С)/Вт.

Теперь давайте посчитаем сроки. Забивка свай - 1 день. С 17 марта по 5 апреля - 20 дней, полностью готов конструктив дома с внешней отделкой и тёплым контуром, но без внутренней отделки. На внутреннюю отделку бригада заложила ещё три дня. Итого, за 24 дня мы получили готовый дом без коммуникаций. Развести электрику в таком доме можно за 1 день. Водопровод и канализация - ещё пару дней. У нас ещё отопление. Ок, давайте добавим три недели на всё. И получим готовый к круглосуточному проживанию энергоэффективный дом за полтора месяца.

Преимущество каркасной технологии - скорость возведения и энергоэффективность. Если вы хотите жить или отдыхать в собственном доме через пару месяцев, а не растягивать стройку на годы, то альтернатив, в общем-то, нет. При этом, сами стены каркасника фактически состоят из утеплителя. В то время, как остальные технологии используют более теплопроводные материалы, зачастую нуждающиеся в дополнительном утеплении. Я знаю, что среди моих читателей найдётся несколько желающих доказать, что каркасник это "собачья конура", "сарай", "недодом" и т.п. С радостью готов обсудить сметы на дома по другим технологиям. По брусу уже стены сравнили, но почему-то человеку не понравилось.

Друзья! Близится строительный сезон и многие из вас озадачатся или уже озадачились выбором подрядчика на строительство загородного дома. Специально для таких случаев я написал несколько постов, которые помогут вам, как минимум, не потерять свои деньги.
Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?
Как выявить подрядчика-разводилу? Советы в преддверии домостроительного сезона
Каждый раз одно и то же. И для кого я пишу?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Сейчас сильно загружен, много строек и обследований, поэтому не обижайтесь, если не отвечу сразу и не стесняйтесь напомнить о себе, если не ответил вообще. Скорее всего, сообщение просто потерялось в потоке входящих. Стараюсь ответить всем, если могу.

Науст - постройки по всему длинному побережью Норвегии. Этот тип зданий родом из эпохи викингов, выдержал испытание временем и непогодой чрезвычайно сурового климата острова.

Таким образом, шведский архитектор Эрик Колман из Стокгольма выбрал формат для проекта Vega Cottage. Простая элегантность этого небольшого деревянного дома прекрасно сочетается с диким и неприступным ландшафтом.

На острове Вега проживает 1200 человек и находится он примерно в часе на пароме от крошечного города Бреннёйсунд на западном побережье материковой части Норвегии, к югу от полярного круга. Интерьер коттеджа выдержан в нейтральной цветовой палитре - светлых и белых тонах, что создает спокойную атмосферу.

Дорога вдаль и вдаль ведет,

Под солнцем или под луной,

Но голос сердца позовет —

И возвращаешься домой.

Дж. Р. Р.Толкин

Но природа может дать нам то, что мы вряд ли получим в городе - спокойствие и умиротворение. А это лучший подарок для нашего мозга и души.

Когда ты воспринимаешь природу и соединяешься с ней в этом поле тишины, то твоя осознанность начинает пронизывать это поле. Это твой дар природе.

Он призван вдохновлять друзей и гостей семьи, а также тех, кто интересуется архитектурой.

Район Целендорф, где находится дом, характеризуется буржуазными жилыми домами с садами. Здесь мало многоэтажных жилых домов, в отличие от многих других районов Берлина. Особенность его заключается в том, что квартал граничит с лесом, в непосредственной близости от красивых озер Крумме и Мланке. Конечно, одной из основных забот застройщика было сохранение деревьев на участке площадью 650 квадратных метров.

После изучения различных конструкций, были созданы две кубические хижины - каждая в 21 м² жилой площади. Оба здания парят на основании высотой четыре метра (тринадцать футов) и имеют нижнюю террасу на высоте 2,60 метра (8,5 футов). Оба лестничных марша поддерживаются гибкими подвесами из дуба.

Дома облицованы планками из лиственницы. Несущая конструкция, опоры и рама над ней состоят из оцинкованных стальных профилей. Твердые сборные пятислойные еловые панели используются в стенах, потолке и полу. Преимущество этой конструкции заключается в ее структурных и экологических качествах.

Эти массивные деревянные детали имеют высокое изоляционное качество, воздухопроницаемы, обладают высокой теплоемкостью и могут быть установлены быстро и легко. Задний вентилируемый фасад состоит из алюминиевых композитных панелей. Внутри есть все, что может понадобиться: ванная комната с душем, светлый интерьер с мини-кухней и удобной кроватью, а также некоторые красивые аксессуары для дома.

Панорамное остекление, чистый воздух, уют и тишина вокруг. Из-за статуи носорога внутри и мангала в виде этого же животного снаружи, дом назван в его честь "Домом Носорога".

Пожилая пара Джина и Джон Даттоны устали платить ипотеку, продали дом с тремя спальнями, чтобы жить в гавани города Девон на доме из старой рыбацкой лодки. Они потратили три года на ремонт 100-летней лодки, чтобы превратить ее в дом своей мечты.

Супруги оборудовали лодку солнечными батареями, от которых она питается с марта по октябрь, и системой фильтрации дождевой воды. Раньше Джина и Джон работали по 80 часов в неделю и платили только за ипотеку 600 фунтов стерлингов в месяц. Сейчас супруги тратят всего лишь £20 в месяц.

Каркасную конструкцию, состоящую из двух модулей, установили на вершину сопки Волосяная в 3 километрах от Кандалакши Мурманской области. Благодаря новому дому, все любители пеших и лыжных походов смогут наслаждаться отличными видами Белого моря и окружающей его суровой северной природы.

Дом площадью 26 квадратных метров вмещает до 8 человек. Помимо спальных мест, он оборудован кухней с газовой плитой и раковиной, а также ванной комнатой с душем и биотуалетом. Электроэнергию обеспечивают солнечные батареи и генератор.

Эта идея легла в основу проекта дизайнера Кимбер Рид из Остина. Созданное ей здание напоминает кабину космического корабля: по-видимому, именно эта форма лучше всего передает идею уединенности.

Малые архитектурные формы размером в 96 квадратных футов (примерно 30 квадратных метров), которыми занимается Sett Studio, могут быть использованы в качестве дополнительной спальной комнаты, йога-студии или же офисного помещения.

Так говорят о нём создатели проекта. Еще они называют свое детище поиском себя в природном окружении и изображением природы в архитектурном произведении.

В доме нет ни одной прямой линии — ни снаружи, ни в интерьерах. В семи органических овальных формах размещены кухня-столовая, гостиная, две спальни и три санeзла. Проект вошёл в число пяти лучших домов 2017 года на портале Archdaily в номинации «жилые дома».

Небольшое хозяйственное помещение, расположенное на солнечном склоне долины реки Торран де Версжер, Швейцария, было реконструировано в ретрит-домик для молодой семьи.

На 25 квадратных метрах уместились две спальни, общая комната и большая мансарда универсального назначения. Мастера переложили каменную кладку существующего фундамента, разобрали, отреставрировали и вновь собрали наземную часть здания. Особое внимание уделено предметам интерьера, многие из которых выполнены из переработанных материалов.

Джоэлю Веберу сейчас 30 лет, а в 25 он оставил свое место в общежитии и остановил свой выбор на жизни в фургончике площадью 13 квадратных метров пространства, поставив дом на колесах на природе.

Используя знания и навыки, которые он приобрел во время учебы по специальности дизайна, Джоэль создал план этажа и постройки, а затем реализовал проект. Благодаря свободе от ипотеки и коммунальных расходов,теперь он живет пусть и скромно, зато без долгов.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не в курсе, меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследование загородной недвижимости, строительством каркасных домов и строительным контролем. О последнем сегодня и пойдёт речь.

Началом строительного контроля является аудит документации - проверка договоров подряда и проектной документации. Если договор уже подписан, я, как правило, за стройконтроль не берусь и писал об этом здесь - Почему нет смысла заказывать стройконтроль ПОСЛЕ подписания договора с подрядчиком. Я же предупреждал... Договор - это краеугольный камень в строительстве дома и мне всегда удивительно, как зачастую легко к нему относятся мои заказчики. На неделе у меня просто шквал эпиков при аудите договоров подряда. Делюсь избранными:

• Один из заказчиков, обратившихся за техническим обследованием, заключил договор на строительство дома из профилированного бруса камерной сушки. Через полтора года брус уселся в результате усушки более, чем на 15 см при высоте потолков 2,7 метра. Стены выгнуло, ясно, что строили из сырого бруса. Стали смотреть договор, а в нём про дом написано "строение". Конечно, бодаться в суде можно и юрист говорит, что будем, но у подрядчика есть все шансы съехать на то, что заказчик не просил построить дом, а к строению нормы ИЖС не применимы. Частая история, кстати.

• Другой заказчик подписал ипотечный договор с подрядчиком и пришёл ко мне за стройконтролем. Смотрю архитектурное решение - оно в описании изобилует ГОСТами и СП, с учётом которых разработан проект дома. Открываю договор и один из пунктов: "Стороны пришли к соглашению, что при выполнении работ будут руководствоваться ТУ №1, разработанным генеральным директором Подрядчика, в качестве основного документа, взамен СП и ГОСТ." Красиво. То есть, контора будет строить по своим техническим условиям, положив огромный болт на действующие строительные нормы. И главное - в суде уже нельзя будет сослаться на эти самые нормы, т.к. стороны пришли к соглашению.

• Третий также подписал договор с подрядчиком и пришёл ко мне на стройконтроль. В процессе аудита выяснилось, что ни упоминаний СП, ни конструктивного решения в проекте нет. Задаю вопрос - а что я буду контролировать, если нормы соблюдаться не должны, а строить подрядчик будет из головы? И тут заказчик сначала не понял, а потом как понял... Хорошо, что договор не ипотечный и не оплачен, расторгаем.

• В четвёртом случае подрядчик был очень недоволен и отказался вносить мои правки в ипотечный договор, ибо они не позволяли получить 50% оплаты по договору сразу после его заключения и ещё 20% после готовности свайного фундамента. То есть 70% от суммы договора после выполнения 10% работ с затратами не более, чем 500 000 рублей. Мотивировал он это довольно странно - отсутствием оборотных средств на закупку материалов и невозможностью кредитоваться у поставщиков. С одной стороны, логика понятна - мы сами не местные, дайте закурить, а то так есть хочется, что переночевать негде. А с другой - отдавать деньги банка нищебродам, которые не готовы пересматривать условия их же финансирования, странно.

Ну, и для развлечения, ещё немного перлов из договоров подряда.

Отступления от СНиПов и ГОСТов не могут служить причиной отказа от приемки выполненных работ при подписанном Заказчиком Договоре на строительство, и согласованных Заказчиком с Исполнителем эскизных проектов, описаний, размеров и конструктивных решений объекта строительства, которые являются обязательными для Исполнителя как требования Заказчика.

Гвозди били, колотили, мы вам дом нагородили! Пофиг, что не по нормам, принимай работу, хозяин!

Гарантийный срок на конструктивную целостность здания 6 месяцев.

Это вообще отчаянные ребята. Но в целом и неудивительно, это договор на каркасник из доски толщиной 35 мм. На самом деле, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
«4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;». Поэтому, если вы исправите "здание", "строение", "объект" на индивидуальный жилой дом - гарантия будет работать автоматически.

Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком на участок, где возводится Объект и находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены Договора, Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика.

Это вообще моё любимое. Купили на деньги заказчика и вдруг он стал их собственностью и вернулся на склад. Удобно. А ещё прикольнее, что дом в собственность переходит не после его регистрации в Росреестре, а после полной оплаты договора. Законотворческий подрядчик с правом передачи собственности.

За просрочку доставки стройматериалов более чем на 30 дней и увеличения сроков работ по договору более чем на 30 дней возможно применение штрафных санкций по отношению к ПОДРЯДЧИКУ в размере 0,05 % от стоимости комплекта материала и стоимости работ соответственно за каждый день просрочки, но не более 5% от стоимости настоящего Договора.

Тут тоже писали люди, которые плохо знакомы с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ограничили размер пени микропроцентами, что позволяет затягивать сроки выполнения работ без серьёзных финансовых последствий. А между тем, в нём есть хорошая статья 28 "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ", где русским по-белому написано:

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Там же написана максимальная сумма, которая может взыскана за просрочку:

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

В общем, внимательно читайте документацию подрядчика, относитесь к этому вопросу серьёзно - ведь от него зависят ваше финансовое благополучие и качество вашего будущего дома.

Напомню, что заказчик, ссылку на печальную историю которого я дал в начале этого поста, ответил на мой вопрос - подписывал ли он какие-то документы от Терема: "Да, лежит у меня целая пачка какой-то их макулатуры". А в итоге, приехав на объект, в тепловизор я увидел это:

А потом, при вскрытии стен вместе с сотрудниками Терема мы увидели это:

Пароизоляция не проклеивалась, о чём, кстати, и было честно сказано в договоре.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.