Очень интересный случай! Право собственности на одну квартиру могут разделить между собой несколько совладельцев. Однако в таких ситуациях не всегда совпадают возможности владеть жильем по документам и фактически им пользоваться: далеко не каждая квартира способна вместить на своей площади всех своих сособственников.

Если желающих уступить не найдется, конфликт придется решать через суд — но и там вряд ли произойдет чудо, ведь квадратные метры жилплощади, как известно, не резиновые. Поэтому суды решают такие споры максимально реалистично: если площадь квартиры позволяет выделить сособственнику соразмерную его доле отдельную комнату, он обяжет остальных совладельцев вселить его и определит порядок пользования жилым помещением. Если же доля слишком мала или в квартире всего одна комната, то сособственнику придется искать себе другое жилье.

Казалось бы, в этой ситуации он остается в проигрыше, а наиболее выгодное положение занимают те, у кого больше доля: им достается вся квартира в пользование. Но, как показывает судебная практика, им не стоит радоваться раньше времени — приведу свежий пример на эту тему.

У одной из московских квартир несколько раз менялись собственники. В итоге обладательницей 2/3 стала некая гражданка, которая оформила на этом основании постоянную регистрацию в квартире, сдавала ее в наем, а потом сама благополучно вселилась в нее. А 1/3 разделили между собой два наследника предыдущего совладельца этой квартиры — у каждого стало по 1/6.

Вскоре наследники пожелали также вселиться на свою законную жилплощадь и получить там регистрацию — однако владелица 2/3 отказалась потесниться, и спор в результате перешел в суд.

Там наследникам отказали в удовлетворении иска о вселении в спорную квартиру, поскольку не было возможности выделить им по отдельной комнате площадью, равной их долям. Решение суда вступило в законную силу — и на этом, казалось бы, конфликт был исчерпан: пользоваться квартирой продолжала собственница 2/3, а остальных совладельцев она имела теперь законное право не пускать на порог.

Но спустя три года наследники снова напомнили о себе. Они подали в суд новый иск — о взыскании с владелицы 2/3 квартиры неосновательного обогащения. В исковом заявлении пояснялось, что ввиду невозможности вселиться в квартиру, они лишены возможности пользоваться своими долями — в то время, как ответчица пользуется ими по своему усмотрению и при этом абсолютно бесплатно.

А по закону тот, кто сберег свои деньги за счет другого лица (пользуясь его имуществом бесплатно, без какого-либо договора), обязан возместить то, что он сберег (неосновательное обогащение — ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ). И это правило в последнее время суды все чаще применяют к случаям, когда собственник одной доли в жилом помещении фактически не может ею пользоваться, а вот собственник другой доли занимает всю жилплощадь.

Если следовать позиции Верховного суда РФ по этому вопросу, то здесь владелец доли, пользующийся всей квартирой, неосновательно обогащается за счет другого сособственника, поскольку бесплатно проживает не только на своих квадратных метрах, но и на его. Неосновательное обогащение рассчитывается как среднерыночная стоимость арендной платы доли в аналогичной квартире в том же районе.

С учетом вышесказанного, суд по иску наследников назначил экспертизу — и стоимость аренды 1/6 спорной квартиры за 3 последних года оценили суммарно в 221 280 рублей. Столько и взыскали с собственницы 2/3 в пользу каждого владельца 1/6 квартиры — т. е. выселение остальных сособственников обошлось ей в итоге почти в 443 тысячи рублей (определение Мосгорсуда №33-1746/2022).

И это вовсе не предел: до тех пор, пока совладельцы жилья остаются выселенными, они имеют полное право получать от собственницы 2/3 ежемесячную арендную плату — т. е. в пределах ближайших трех лет нового иска ей не миновать, если только не удастся решить вопрос с порядком пользования квартирой или же выкупить 1/3 и стать единственной собственницей всей квартиры.

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Споры между собственниками одной и той же квартиры — далеко не редкое явление в судах. Самым распространенным поводом для конфликта становятся, конечно же, расходы на содержание общего имущества. А наиболее частым аргументом, чтобы не платить, является такой: «кто живет в квартире — тот за нее и платит». Как решаются такие споры в судах? Разберем, за что все-таки владельцу доли в квартире придется заплатить, даже если он в ней не живет.

1. Жилищно-коммунальные услуги

Закон гласит, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание:

- непосредственно принадлежащей ему квартиры,

- общедомового имущества — путем оплаты расходов на его содержание и отчисления взносов на капитальный ремонт (ст. 158 ЖК РФ).

Сособственники квартиры несут указанные расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 249 ГК РФ).

Поэтому, если кто-то из сособственников или просто зарегистрированных в квартире лиц оплачивает все счета за ЖКУ, он имеет полное право предъявить иск к совладельцам жилья и взыскать с них причитающуюся с них часть коммунальных платежей (в пределах 3-летнего срока исковой давности). Суд может освободить владельца доли, который не живет в квартире, только от оплаты коммунальных ресурсов, которые:

- поставляются непосредственно в квартиру (а не на содержание всего дома),

- и учитываются по счетчикам (при условии, что счетчики были исправны и имели действующее свидетельство о поверке).

Например, собственник 1/4 квартиры подал иск к остальным совладельцам, требуя взыскать с них расходы на оплату коммунальных услуг в течение 3-х последних лет. Те доказали, что фактически проживают по другому адресу и спорной квартирой не пользовались. Однако суд все равно взыскал с них расходы на оплату вывоза ТКО (эта услуга оплачивалась по числу жильцов), газа (в квартире не было такого счетчика), за содержание и текущий ремонт жилья и капремонт (эти платежи являются для собственников обязательными независимо от факта пользования жильем).

Ответчиков освободили только от оплаты электричества, воды и водоотведения в квартире, т. к. эти услуги оплачивались по показаниям счетчиков (Арзамасский горсуд Нижегородской обл., дело №2-634).

2. Расходы на ремонт квартиры

Владение и пользование имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому совладелец квартиры может отказаться компенсировать остальным расходы на ее ремонт, сославшись на то, что он не давал на это своего согласия.

До недавнего времени суды соглашались с такой позицией и отклоняли иски о взыскании с сособственников их доли в расходах на ремонт общей квартиры, если истцу не удавалось доказать, что было соответствующее соглашение с ответчиком. Пока Верховный суд РФ не изменил эту практику: с женщины взыскали часть стоимости ремонта квартиры, в которой она владела 1/2. Эта квартира была куплена супругами у застройщика, без отделки.

Но еще не успело закончиться строительство дома, а брак их распался — произошел развод и раздел имущества, после чего каждый экс-супруг стал собственниками половины той самой квартиры. Бывший муж за свой счет сделал в квартире ремонт, но вторая сособственница отказалась возместить ему свою часть расходов, т. к. не пользовалась этим жильем.

Этот спор дошел до Верховного суда РФ, где напомнили, что владение квартирой на праве собственности предполагает содержание своего имущества в надлежащем состоянии — и в т.ч. обеспечение необходимого ремонта. Поскольку в данном случае квартиру без ремонта нельзя было использовать для проживания (она продавалась без отделки), сособственница обязана была профинансировать все необходимые работы, чтобы квартира стала жилой (ВС РФ, определение №11-КГ17-37).

Отсюда следует, что независимо от факта проживания в квартире и своего согласия на ремонт, собственник доли обязан оплатить те работы, без которых этим жильем нельзя будет пользоваться по назначению (например, замена аварийного трубопровода, сантехники, радиаторов отопления и т. д.).

3. Возмещение ущерба

Даже если у совладельца лишь небольшая доля в квартире и он никогда там не проживал, это не снимает с него ответственности за ущерб, причиненный соседям, заливом или прочим происшествием (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).

Поэтому придется компенсировать свою часть расходов, если суд признает, что ущерб был причинен по вине владельцев жилья (а отсутствие должного контроля за своим имуществом, не обеспечение должного ремонта приравнивается к виновному поведению собственника). Например, с сособственницы квартиры взыскали почти 90 тысяч рублей в счет возмещения ущерба соседям из ниже расположенной квартиры, который произошел в результате прорыва трубы с горячей водой.

Суд признал, что причиной аварии стала неисправность внутриквартирного оборудования — а значит, возмещать ущерб должны все сособственники. Ссылки ответчика на то, что в этой квартире она не жила, не помогли (Ленинский р-й суд г. Мурманска дело №2-39).

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

По статистике большинство молодоженов не заключают брачный договор, поэтому в случае развода их имущество будет делиться по общим правилам раздела совместной собственности супругов (согласно которым доли признаются равными — ст. 39 СК РФ).

Между тем, когда речь идет о дорогостоящем имуществе (прежде всего, недвижимости), практика показывает, что правило о равенстве долей супругов может и не сработать.

Есть немало судебных решений, где, несмотря на то, что жилье приобреталось в браке, один из супругов после развода оставался ни с чем.

Почему так может произойти? Поясню на реальном примере.

Вскоре после развода у бывших супругов возник спор о разделе имущества — дело перешло в суд. В период брака они купили земельный участок, на котором построили дом.

По правилам Семейного кодекса РФ дом следовало разделить пополам, но в ходе судебного разбирательства мужчину поставили перед фактом, что деньги на строительство и обустройство этого дома подарила теща.

Причем, подарила не обоим супругам, а конкретно своей дочери, что следовало из текста договора, подписанного между матерью и дочерью еще в 2016 году, когда шло строительство дома.

В то время теща продала свою квартиру, а зять снял деньги по доверенности.

При этом в договоре дарения было сказано, что он считается исполненным со дня передачи денег зятю (хотя одаряемой по договору была только жена).

Узнав о договоре, мужчина обжаловал его в суде, требуя признать его недействительной сделкой.

Он пояснил, что эти деньги получил от бывшей тещи по договоренности, в счет компенсации своей доли в другой квартире, которую он раньше подарил жене.

По его словам, подаренные тещей деньги жена вложила вовсе не в строительство дома, а в закрытие кредитов, которые за ней числились.

А тот факт, что договор был подписан между близкими родственниками, по его мнению, еще раз подтверждал мнимость этой сделки.

Поначалу суд согласился с мужчиной и отменил договор дарения, но Верховный суд РФ с этим не согласился, указав, что в договоре нет никаких нарушений, которые влекли бы его недействительность: дарение денег матерью дочери закон не запрещает, а доказательств нарушения правила безвозмездности дарения истец не представил (определение № 18-КГ23-32-К4).

В итоге дело направили на пересмотр — и, с учетом того, что жена вложила в строительство свои личные деньги (полученные в дар от матери), ее признали собственницей всего дома.

На данный момент в судах устоялась практика, согласно которой совместным имуществом признается только то, что покупалось и в браке, и на общие деньги супругов.

Если же в покупку вкладывались личные средства одного из супругов, ему дополнительно выделяется соразмерная такому вложению доля.

Поэтому договор дарения денег может кардинально изменить результат раздела общего имущества супругов, лишив одного из них своей доли в жилом помещении.

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Отменить уже совершенное дарение недвижимости не так-то легко. Но судебная практика показывает нам, что такие примеры существуют — и их довольно много.

Представлю вашему вниманию несколько оснований, на которые можно сослаться для отмены дарения в суде.

Пожилая женщина подарила свою единственную квартиру

После конфликта со взрослым сыном женщина вынуждена была переехать к своей сестре, которая вызвалась ухаживать за ней.

Но вскоре женщину вернули обратно к сыну, а ее квартира оказалась в собственности внука этой сестры.

Как выяснилось, пожилая женщина подписала договор дарения в пользу сестры, а та тут же передарила квартиру внуку, который сразу выставил прежнюю хозяйку за дверь.

Лишившись своего жилья, женщина обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что не хотела дарить свою квартиру: сестра заверяла ее, что это договор ренты, по которому за ней  будут пожизненно ухаживать.

Поначалу суды отклонили иск: экспертиза не установила, что у женщины было психическое расстройство на дату сделки, а доказательств существенного заблуждения не было.

Но Верховный суд РФ признал, что здесь есть все признаки недействительной сделки - женщина преклонного возраста находилась в тяжелой жизненной ситуации, нуждалась в уходе и при этом подарила свою квартиру на фоне того, что с ее банковской карты списывали все деньги (судя по всему, оставляя ее без средств к существованию).

После дарения в квартире сменили замки, лишив женщину доступа к своему единственному жилью.

Очевидно, что здесь имело существенное заблуждение со стороны дарителя (ст. 178 ГК РФ): при указанных обстоятельствах она вряд ли добровольно хотела подарить свою квартиру сестре.

Дело направили на пересмотр (определение ВС РФ № 5-КГ24-59-К2).

Муж подарил квартиры своему отцу, не спрашивая согласия у жены

Узнав, что две квартиры, купленные в браке, перешли в собственность свекра, женщина обратилась в суд, требуя признать договоры дарения недействительными.

Муж сослался на брачный договор, из которого следовало, что эти квартиры являются его личной собственностью — значит, никакого согласия для сделки ему получать не требовалось.

Но спор дошел до Верховного суда РФ, где встали на сторону жены: после заключения брачного договора супруги разводились, а потом снова поженились — и спорные квартиры были куплены в период второго брака.

Значит, условия брачного договора на них не распространяются: брачный договор был прекращен с расторжением брака.

Поэтому муж не мог подарить квартиры своему отцу без нотариального согласия супруги (ст. 35 СК РФ) (определение ВС РФ № 24-КГ23-26-К4).

Получив в дар часть дома, муж начал угрожать

Направив на покупку дома средства материнского капитала, женщина впоследствии подарила доли в праве собственности на этот дом своему мужу и несовершеннолетнему сыну (чтобы исполнить взятое на себя обязательство по оформлению жилья в общую собственность всех членов семьи).

Но вскоре отношения с мужем испортились: он начал выпивать, ругаться с домочадцами, а однажды погнался за маленьким сыном, выкрикивая угрозы убить его.

После этого мужчину осудили по ст. 119 УК РФ, а женщина обратилась в суд с иском об отмене ранее совершенного ей дарения доли.

Закон позволяет отменить дарение в том случае, если одаряемый совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя или члена его семьи (ст. 578 ГК РФ).

Учитывая приговор суда, иск удовлетворили: долю вернули обратно в собственность жены (Второй КСОЮ, № 8Г-3359/ 2024).

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Женщина хотела продать дом, но неожиданно узнала, что ее дом арестован, а виновником тому оказался ее зять. В отношении него возбудили уголовное дело: он подозревался во взяточничестве. И, по версии следствия, этот дом с участком (стоимостью 8,6 млн рублей) был куплен не тещей, а зятем, на незаконные доходы. Но как это стало известно? Дом-то фактически покупала именно женщина!

К тому же закон же предусматривает наложение ареста на имущество не только самого коррупционера, но и его близких родственников.

Теща решила побороться и подала в суд иск об освобождении своего имущества из-под ареста, пояснив, что оно покупалось на совместные с мужем накопления. А зятёк в покупке не участвовал!

Но суд не поверил даме: учитывая официальные доходы истца и ее супруга, а также то, что незадолго до покупки спорного дома они приобрели автомобиль и квартиру, наличие финансовой возможности приобрести еще и дом с участком не подтверждалось.

Кроме того, женщина расплачивалась за дом наличными деньгами, в связи с чем нельзя было проследить источник происхождения этих средств.

Поэтому суд сохранил арест до окончания уголовного дела (Оренбургский облсуд, Дело №33-6143/2020). Продать такую недвижимость пока будет идти следствие и суд женщина не сможет. Да и после суда - скорее всего - тоже!

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Мать невесты на свадебном торжестве объявила, что дарит молодоженам свою трехкомнатную квартиру — и под бурные аплодисменты передала им ключи. Было это еще в конце 1990-х.

А спустя почти 20 лет зять подал в суд на тещу, требуя обязать ее исполнить обещанное дарение и передать им, наконец, квартиру в собственность.

Как оказалось, все эти годы супруги жили в той самой «трешке», но официально квартира не меняла своего собственника и по-прежнему принадлежала теще.

Когда же она озвучила свое намерение продать квартиру, а зятя оттуда выселить, он и подал в суд иск.

В заседании он представил показания свидетелей (гостей со свадьбы) и фрагмент видеозаписи, где было видно, как теща передает молодоженам ключи от квартиры.

Вот только фактически выходило, что подарила она всего лишь ключи, но не квартиру: закон предусматривает строго письменную форму для обещания подарить что-то в будущем (ст. 574 ГК РФ), а никакого документа не было.

Поэтому суд отказал зятю (Мосгорсуд, Дело № 33-41591).

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Женщина обратилась в агентство недвижимости, чтобы ей подыскали недорогой, но добротный домик, где можно было бы жить круглогодично. Вскоре такой вариант ей представили, и цена была заметно ниже аналогичных предложений в округе.

Осмотр проходил в зимнее время — так что разглядеть фундамент и подвал не удалось (все было заметено снегом). Но агент заверял, что подвал сухой, а фундамент выдержит буквально все…

Покупательница доверилась «специалистам» и подписала договор.

Весной снег растаял, и выяснилось, что в подвале стоит вода, а в фундаменте — большая трещина, которая увеличивалась, что угрожало в перспективе «сползанием» дома со склона, где он находился.

Продавец отказался расторгнуть договор и вернуть деньги — покупательница обратилась в суд.

Экспертиза установила, что процент износа дома составляет 75%, ремонт нецелесообразен — легче снести дом и построить новый.

Суд признал недостатки существенными и расторг договор.

(Комсомольский р-й суд Хабаровского края, № 2-16/2023).

P.S. В своём телеграм-канале я рассказываю новости и даю советы только для граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! Каждый мой пост в Pikabu добавляет ко мне в телеграм-канал до 50 подписчиков! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь за два года в моей телеге уже 35 тысяч подписчиков. Спасибо Pikabu!

Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, много лет я веду здесь блог о своей работе - техническом обследовании и строительстве загородных домов.

Сегодняшний день планировался лёгким, я получил простое задание - выехать в Наро-Фоминский район для строительного контроля и принять работы по устранению дефектов пароизоляции, найденных при тестировании аэродверью ранее. Поэтому, я не спеша позавтракал, надел грязные джинсы рабочий костюм и выдвинулся в сторону объекта примерно в 11:00.

Досадно было то, что в единственный свободный от выездов день, который был запланирован для написания накопленных больше чем за неделю отчётов, приходится пилить за 125 км от дома, чтобы лично увидеть соответствие действительности и присланных бригадой фото. Но делать нечего, работа есть работа.

На объекте сюрпризов не было, все дефекты устранили ровно так, как отчитывались в рабочем чате. Я обрадовался и поехал было домой, как вдруг в телегу постучали. И сказали, что очень хотят пригласить меня для осмотра дома перед покупкой в этом же районе. После уточнения стало ясно, что это по пути и я решил использовать оказию, чтобы снова не пилить 125 км в другой день.

Сказано - сделано. И вот, я уже на объекте. Меня, риелтора и заказчика с супругой встретил полутораэтажный каркасник 10-летней давности. В глаза бросился замятый волнами конёк и стены, деревянная отделка которых поросла аспергилом, но не полностью - места, где располагаются стойки, а также область межэтажного перекрытия оказались поражены чуть меньше. Интересный факт - запомните его.

Фундамент ленточный, без продухов и отмостки. Кровля из металлочерепицы, без водостоков. Вся вода льётся под дом и напитывает грунт, поэтому влажность в подполе порядка 98%. На ветрозащите перекрытия наблюдаются следы, наиболее вероятно, чёрной плесени, развивающейся с внутренней стороны.

Внутри дома тоже бывает влажно - вентиляции нет, а стеклопакеты одинарные, летние. Поэтому зимой приходится кочегарить без остановки. Влага конденсируется на холодном окне изнутри.

По следам потёков снаружи, похоже, что тепло выходит через подоконный профиль, замерзая в иней, а затем превращаясь в воду.

Но это не единственная проблема дома. Снаружи, через отверстия от сучков, мы наблюдаем гидроизоляцию вместо ветрозащиты или супердиффузионной мембраны. И самое неприятное, что отделка в виде имитации бруса уложена на неё без вентзазора.

Больше всего эта плетёнка из полипропиленовых волокон, облитых полиэтиленом, похожа на РуфИзол, который выглядит как тарпаулин.

На сайте производителя про него написано:

Представляет собой полипропиленовую ткань с ламинированным покрытием из полипропиленовой пленки. В основном применяется как гидроизоляция для защиты от внешних атмосферных явлений. Может использоваться как пароизоляция.

Последняя фраза печалит, это означает, что утеплитель, будучи увлажнён, не сможет выдохнуть влагу и конденсация начнётся непосредственно в нём. Но это ещё не все грустные новости. Наверху потолок и скаты кровли отошли от фронтонов на 14 мм.

При этом в углах наблюдаются торчащие концы полотнищ пароизоляции, как бы намекая нам на то, что никакой проклейкой и организацией замкнутого контура здесь и не пахло.

В результате, всё тепло выдувает через примыкание кровли к фронтонам. Ближе к улице тёплый воздух сталкивается с холодным и, сжимаясь, перестаёт вмещать воду, которую легко удерживал в расширенном нагретом состоянии. Её приходится сбрасывать в виде конденсата прямо на поверхность здания. Что мы и наблюдаем под всеми выносами кровли в виде ярких следов потёков.

Ситуация усугубляется тем, что холодный чердак не имеет продухов и накапливает тёплый воздух под коньком, где он также расстаётся с собранной дома водой.

Резюме. Дом построен с грубым нарушением каркасной технологии и общестроительных норм. Что привело к теплопотерям, конденсации влаги в/на конструкциях здания и поражению всей поверхности отделки чёрной плесенью. Происходящее внутри пирога стен мы не узнаем до их вскрытия. Т.к. я могу применять только неразрушающие способы обследования, состояние утеплителя станет сюрпризом для тех, кто решит менять поражённую грибком отделку.

Самое смешное в том, что дом упакован в два слоя пароизоляции, но при этом оба слоя не герметичны. В результате, конструктивная целостность дома нарушилась, оп пропаривается полностью, влага выходит по верху фронтонов и дом из ограниченно-работоспособного постепенно переходит в аварийное состояние. А там где надо - влага не выходит. Деревянная отделка из имитации бруса, смонтированная вплотную на пароизоляцию, не может высохнуть после увлажнения и покрывается плесенью.

Заказчик, который уже смотрел этот дом ранее, после моей небольшой экскурсии узнал много нового. И, я надеюсь, передумал покупать этот набор побитых грибком пиломатериалов, сложенных в подобие дома.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Гражданин, который продал свою недвижимость более чем за 1 млн рублей, должен отчитаться об этом ФНС России в срок до 30 апреля следующего года — но не всегда, а если на дату сделки еще не истек минимальный предельный срок владения этой недвижимостью.

По общему правилу, такой срок составляет 5 лет.

Но в отдельных случаях он снижается:

1. -если недвижимое имущество было получено по договору ренты, в наследство или в дар, было приватизировано или является единственным жильем для продавца (не учитывается при этом жилье, купленное за 90 дней до продажи), предельный срок владения ею для целей налогообложения сокращается до 3 лет (ст. 217.1 НК РФ);

2. если у продавца двое и более несовершеннолетних детей, продать жилье можно без уплаты налога независимо от срока владения им, но должны быть соблюдены определенные условия (см. п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ);

3. региональные власти могут сократить минимальный предельный срок владения недвижимостью для целей налогообложения на своей территории.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале каждый день рассказываю новости, даю советы и делюсь своей юридической практикой для более узкой аудитории - граждан, имеющих долги по кредитам, микрозаймам, ЖКУ, налогам, алиментам. Вот мой телеграм-канал! 35 тысяч подписчиков меня уже читают в телеге. Сорри, если кому не понравилось что оставил ссылку. Не хотел вас разозлить :)

Теперь постройки в виде бань, теплиц и сараев признаются полноценными объектами налогообложения. В 2024 году начали действовать новые налоги на бани, теплицы, туалеты и сараи.

То есть отныне - это объекты недвижимого имущества, которые наравне с жилым домом подлежат налогообложению. Это должно было произойти еще в 2016 году, когда были внесены изменения в Налоговый кодекс, однако до 2024 года налоговые органы брали паузу с налоговым контролем. Но теперь время пришло!

В этой связи Федеральная Налоговая служба в конце 2023 года дала свои разъяснения о начале налогового периода с 1 сентября 2024 года по налогу на теплицы, сараи и бани.

Пока подача информации о владении рассматриваемыми налогооблагаемыми объектами носит заявительный характер. Но если граждан скроет, что у него на участке есть такой объект и не заплатит за него налог - ФНС будет проведена независимая оценка недвижимого имущества гражданина, а итогам ее проведения будет назначена уже повышенная ставка по налогу на нежилые постройки. Это уже административная ответственность за укрытие налога от государства.

Ставка по налогу на такие нежилые сооружения будет колебаться от 0.1% до 0.3% в год и рассчитываться от их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость, как известно, у нас сейчас максимально приближена к рыночной. То есть – платить придется немало.

Если гражданин владеет на земельном участке категории «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) сооружением, которое применяется им в хозяйственных целях, или которое относится к жилищно-бытовому фонду и площадь такого строения не превышает 50 кв. м. – такой человек получает освобождение от уплаты налога по этому строению. Не следует забывать, что такая льгота по освобождению от оплаты налога предоставляется только по отношению к одному из объектов налогообложения.

Также освобождаются от оплаты налога на владение баней, теплицей и сараем инвалиды 1, 2 и 3 группы; участники и инвалиды ВОВ и боевых действий.

Разъяснения ФНС и Росреестра

Федеральная налоговая служба дала разъяснение, что собственник земельного участка должен будет платить налог за баню, сарай, туалет, иное аналогичное сооружение, если эти строения относятся к хозяйственным постройкам.

Главный признак такой постройки – наличие прочного фундамента, который отличает её от схожих построек без фундамента, которые с землей уже неразрывно не связаны и легко переносятся. Во втором случае данные сооружения (баня, туалет, сарай, теплица, навес и т.д.) уже не считаются объектами капитального строительства и налог с них платить граждане не должны.

Росреестр тоже в этой связи внёс свои разъяснении. По мнению этого ведомства, если строение гражданина на его земельном участке, в том числе баня, сарай, туалет имеют фундамент и все признаки капитального объекта – гражданин, построивший этот объект, должен его зарегистрировать и легализовать в качестве объекта капитального строительства. Затем он должен платить налог за владение таким недвижимым имуществом.

При этом налоговые органы узнают о наличии таких зарегистрированных капитальных построек на земельных участках граждан из единого реестра прав на недвижимое имущество, ведением которого как раз занимается Росреестр.

Следовательно, в соответствии с произошедшими изменениями, гражданину придется ежегодно платить налог на баню, сарай, туалет или иное аналогичное строение при наличии следующих факторов:

• Постройка имеет фундамент.

• На это строение зарегистрировано право собственности в Росреестре.

• У бани, сарая, летней кухни площадь составляет больше 50 квадратных метров. Или, например, баня не является единственной хозпостройкой на участке, а собственник уже выбрал льготу для другой постройки (сарая, летней кухни). В этом случае налог за баню придется платить даже если ее площадь намного меньше 50 квадратных метров.
  
  Также повышенный налоговый коэффициент будет применяться в случае, если собственник использует строение (баню, сарай летнюю кухню) в предпринимательских целях, то есть, по-простому, сдаёт свой жилой дом вместе с этой баней в аренду. В этом случае, если этот факт станет известен налоговому органу (а скоро без внесения в единый государственный реестр аренды сдать квартиры и дома уже будет нельзя) – ставка налога по такому объекту будет увеличена в несколько раз.

P.S. Есть такой юрист, который уже давно не может ни в одном российском банке получить кредит. Банки ему категорически не дают денег! А всё потому, что он знает и всем рассказывает - как можно законно не платить по долгам. Без всяких там банкротств... Кто это? Автор этого блога! Вот мой телеграм-канал!

Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, и строитель домов по каркасной технологии. Много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

В этот раз будем осматривать элитный трёхэтажник из газобетона, который эксплуатировался более 10 лет. Заказчик хотел его купить и вызвал меня на осмотр всех 500 м2 здания и сопутствующих строений. Хватаем зелёный уровень и бежим осматривать этот блочный дом, пока он не упал.

Дом находился на закрытой территории, проезд по пропускам. Встретить нас должна была консьержка, а т.к. я приехал раньше заказчика, решил в ожидании его осмотреть дом через забор. Первое, что я увидел, большую трещину на стене.

Ну и что? Многие домостроители утверждают, что в этом нет ничего страшного. Подумаешь, декоративная отделка повредилась. С газобетоном вообще сложно накосячить! А если накосячил, то проблемы проявятся сразу же, их будет видно. Поэтому, я не очень напрягся, когда увидел симметричную трещину с другой стороны.

Ну, подумаешь, штукатурка треснула от времени. Бывает такое. Правда, странно, что на одном уровне по всей стене. Но с газобетоном накосячить сложнее, чем с каркасом. Поэтому я снова успокоился. Тем более, подъехал заказчик и нас запустили на территорию.

Первым делом я обхожу здание по периметру и осматриваю его со всех сторон. На углу нас встречает вертикальная трещина расширяющаяся кверху.

Ну, дому 10 лет, всякое может случиться. Усадка блоков, в конце-концов. 0,5 мм на метр по высоте. в пределах нормы. На три этажа вышло 10 метров, вот тебе и 5 мм. А кладка ломается уже при 3 мм перекоса.

Над гаражными воротами предательски выделялась свежая штукатурка, которой заделали трещину, идущую по всей длине гаража. Но трещина снова проступила. Неужели, всё-таки накосячили, хоть это было и сложно?

Ну, давайте всё-таки думать о хорошем. Зайдём в дом и посмотрим под подоконником. Оконные проёмы самые хрупкие места, если есть проблемы с основанием, там обычно и ломается.

Ну, трещинка-то небольшая. Может быть, всё-таки газобетон прощает ошибки? Давайте посмотрим в ванной. Там плитка. Она очень чувствительна к перекосу конструкции. В случае проблем просто отстреливается от стены или трескается напополам.

Ну, тут уж впору врубать Metallica - The Unforgiven, ибо понятно, что ошибки газобетон не простил.

Другая стена - тоже лопнула.

В другом санузле тоже лопнула стена. Но там плитка элегантно разошлась по шву.

Смотрим окна первого этажа и наблюдаем, что их все поджало. Чтобы они открывались, прижимы пришлось шлифануть, уменьшив по высоте, т.к. регулировка не помогла.

Спускаемся в подвал и видим, что там треснул угол дверного проёма.

А противоположный не треснул, но выше на полградуса. Значит, фундамент как-то перекосило. Но подождите, с газобетонными блоками накосячить гораздо сложнее. Да и что тут критичного - два раза мазнул шпаклёвкой и всё! Подумаешь, трещинки.

Ой... А что это? Это разлом стены между мастер-спальней и гардеробной. Да как же так, ведь с газобетоном накосячить гораздо сложнее!

Тут уже шпаклёвкой не обойдёшься, тут конструктивная целостность стены нарушена. Дверка в гардеробную заболела. Не закрываица...

Просто из-за перекоса конструкции здания дверную коробку повело и она зажала дверь. Но это ещё не вся красота. Стеночку разломило насквозь. И обои попортило.

На мансарде тоже стеночка поломалась и обои порвала. Выходит, из обоев неплохие маяки для отслеживания разлома стен газобетонных домов получаются.

И таких трещин, где больших, где маленьких - целый фотоальбом. В чём же причина нарушения целостности конструкции дома из дуракоустойчивого материала? В том, что дуракоустойчивых материалов не бывает. Как я уже говорил, процент домов, построенных по разным технологиям может различаться, но процент брака в каждой технологии - одинаковый. Любую технологию можно испортить, если её не соблюдать. И одно лишь название газобетон, пеноблок, монолит, кирпич и т.п. не должно вводить вас в священный трепет. Плохо построить можно из всего.

Ладно, будем дальше искать причины того, почему блоки лопаются как моё терпение, когда кто-то начинает нахваливать газобетон в противовес другим технологиям.

Заглядываем в подпол, куда практически нет доступа. И видим вот такую порнуху.

Цоколь выполнен из бетонных блоков, уложенных на бетонную фундаментную ленту, выступающую над уровнем грунта на 10 см. Блоки уложены на цементно-песчаную смесь.
Нижний ряд блоков увлажнён вследствии отсутствия гидроизоляции, нарушения работы дренажной/ливнёвой систем.
На кладке наблюдаются известковые высолы, местами отсутствует кладочный раствор.

Толщина швов кладки выполнена с нарушением СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», согласно которому:

9.2.4 Толщина горизонтальных швов кладки из кирпича и камней правильной формы должна составлять 12 мм, вертикальных швов - 10 мм.

В данном случае, толщина кладки превышает 20 мм, местами блоки полопались, их куски лежат на грунте.

Местами в фундаменте использовались деревянные конструкции, которые были частично разрушены в результате гнилостных процессов, т. к. подпольное пространство проветривается недостаточно ввиду малого количества продухов. Кроме того, продухи должны располагаться встречно, чтобы обеспечивать сквозную естественную вентиляцию, что также не было соблюдено. О необходимости продухов и расчёте их количества писал тут Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

В результате, увлажнённый цоколь не прросыхает, морозное пучение разрывает кладку с толстыми швами, геометрия основания меняется и трещины идут дальше.

Что наглядно подтверждают не только многочисленные разломы стен, но и треснувшие углы здания.

Угол лопнул хорошо, в середине трещина была шириной 3 мм, а кверху расширялась до полусантиметра.

Я поговорил с консьержкой и выяснил интересный факт - газобетон прощал ошибки ровно 8 лет. Трещины пошли по дому за последние 2 года. Мистическим образом после того, как его владельцы переехали. Консьержка и её муж, который занимался хозяйственной частью (ремонтировал коммуникации, стриг газоны и т.п.) жили в отдельном домике прислуги. Хозяева решили не тратиться на отопление и перевели дом в режим "антифриз", то есть, поддерживали примерно +5 градусов тепла внутри помещений. Учитывая площадь, топить такой дом вхолостую - удовольствие недешёвое даже для богатых. И тут начались проблемы. Дом покрылся сетью трещин, финалочкой лопнула стена в спальне.

Итак, в чём же разгадка мистической тайны мстительного газобетона? Всё очень просто. Пока дом эксплуатировался, все системы работали бесперебойно. В т.ч. и система водоотведения. На кровле установлен греющий кабель, который подогревал свесы, водостоки и дренаж, чтобы отводить влагу от цоколя из бетонных блоков на малозаглублённой ленте. Когда хозяева уехали, они отключили всё лишнее. В том числе и подогрев свесов кровли. Помимо этого, перестали чистить водостоки, они забились хвоей и листвой. Вода стала течь непосредственно под дом, переполняя водостоки.

Цоколь, который ранее подогревался теплопотерями через перекрытие, перестал нагреваться и промёрз. В итоге, первая же зима без стандартного отопления привела к разрушению кладки.

Можно ли было этого избежать? Конечно. Просто не нужно было экономить на утеплении цоколя и отмостки, а также на гидроизоляции их стыка. Тогда внутри подпола всегда была бы плюсовая температура и цоколь бы не подорвало. Подробно писал об этом в посте Гидроизоляция фундамента и отмостки. Влияние утепления цоколя и отмостки на надёжность фундамента. Дренаж

Как видите, не существует технологий, прощающих их нарушение. А несоблюдение строительных норм и надежда на авось запросто могут проявиться и через десяток лет. Чтобы вам не рассказывали маркетологи.

Этим постом начинаю цикл историй про обследования дефектных газобетонных и пеноблочных домов, а то меня упрекнули, что в серии Техническое обследование домов очень много каркасников и щеледомов, что создаёт ложное впечатление высокой надёжности блочных и кирпичных домов, независимое от уровня квалификации его строителей. Будем исправлять этот недочёт.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Приветствую подписчиков и случайно заглянувших! Меня зовут Илья, кто не знает, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости и домостроитель, много лет пишу здесь о своей работе и борюсь за качество загородного домостроения.

На днях в telegram обратился подписчик, которому строят каркасный дом. Он разбирается в каркасной технологии и посетив объект понял, что всё идёт не по плану. Поэтому, решил обратиться ко мне, с вопросом - допустимо ли то, что он увидел на стройплощадке. Ну, что ж - облачаемся в костюм супергероя, берём зелёный уровень и выезжаем... Так, никуда не выезжаем, просто смотрим фотки. Но раз я уже оделся, переодеваться не буду.

Итак, на стройплощадке царит весёлое безумие, бригада под дождём собрала обвязку, затем перекрытие, а затем под дождём же заложила утеплитель, натянула пароизоляцию и зашила всё поверх шпунтованной половой доской. А после начала установку каркаса прямо по чистовым полам.

В этот момент приехал заказчик, немного офигел от происходящего и выслал мне фото. Тут даже не нужно знать строительные нормы. И без этого понятно, что при такой конструкции замена пола невозможна без демонтажа здания. Кроме нелепости этого конструктивного решения, которое также не позволит перетянуть полы, если их расщелит, выполнение работ подобным образом является нарушением десятка строительных норм.

СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»:

6.3 Основания и несущие конструкции должны быть запроектированы и возведены таким образом, чтобы в процессе строительства и в расчетных условиях эксплуатации была исключена возможность разрушений или повреждений конструкций и недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации дома. При проектировании кровли следует руководствоваться положениями СП 17.13330.

Решение, которое в данный момент наблюдается на объекте незавершённого строительства, предполагает, что при повреждении пола из шпунтованной доски возникнет необходимость прекращения эксплуатации дома, т. к. его замена технически невозможна демонтажа каркаса дома.

СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»:

8.1.7 Перед устройством полов, в конструкции которых заложены изделия и материалы на основе древесины или ее отходов, синтетических смол и волокон, ксилолитовых покрытий, в помещении должны быть выполнены штукатурные и иные работы, с вязанные с возможностью увлажнения покрытий, в том числе должны быть полностью смонтированы, опрессованы и опробованы системы отопления, водопровода и водоотведения. При устройстве этих полов и в последующий период до сдачи объекта в эксплуатацию относительная влажность воздуха в помещении не должна превышать 60 %. Сквозняки в помещении не допускаются.

То есть, чистовые полы должны монтироваться в закрытом помещении, при влажности воздуха не более 60%. И уж никак не под дождём.

ГОСТ Р 59922-2021 «Изделия деревянные для полов жилых и общественных зданий и сооружений»:

5.5.2 Древесина изделий пола должна иметь влажность равновесную условиям эксплуатации согласно таблице 4. (от 6 до 15%)

9.4 Детали пола следует хранить в упаковке уложенными в правильные ряды в помещениях при относительной влажности воздуха не более 60% в условиях, не допускающих увлажнения.

Это уже к вопросу качества и хранения пиломатериалов, которые должны быть как минимум укрыты, а лучше переложены. Естественно, после нахождения под дождём влажность древесины изменится и покрытие не будет соответствовать нормам СП 29.13330.2011 «Полы»:

5.21 В полах дощатых, паркетных, из линолеума и ламинированного паркета уступы между смежными изделиями не допускаются.

5.23 Зазоры между досками дощатого покрытия не должны превышать 1 мм, между паркетными досками – 0,5 мм и между смежными планками штучного паркета – 0,3 мм.

Разбухшая древесина увеличивается в размерах, поэтому при приёмке будут наблюдаться и ступеньки, и зазоры, и расщеливания. Влажность приведёт к гниению, но т.к. каркас установлен поверх чистового пола, заменить доску не получится. И в результате, она утянет за собой весь дом.

К пароизоляции, которая заложена под чистовой пол и аккуратно обрезана по периметру, тоже есть вопросы. Точнее, это не вопрос, а крик - почему ни один рукожоп из бригады не почитал инструкцию по её монтажу, которая находится в рулоне? Там же не просто написано, там нарисовано, что пароизоляция пола заходит на стены!

Я понимаю, что не все те, кто назвал себя плотником, знают СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:

8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.

Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки).

При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

И допускаю, что не все из них читают по-русски. Но картинку посмотреть-то они умеют?

В общем, это тот случай, когда одного фото достаточно, чтобы понять - подрядчик не имеет представления о строительных нормах и технологии каркасного домостроения в целом, а также не знаком с инструкциями производителей строительных материалов. Проектное решение либо отсутствует, либо выполнено лицом без квалификации. И в настоящий момент происходит перевод пиломатериала заказчика с целью строительства псевдодома. Это когда из стройматериалов собирают конструкцию, похожую на дом внешне, но не соответствующую нормам и требованиям, предъявляемым к загородному дому для круглогодичного проживания.

Самое печальное, что на отечественном рынке домостроения такое встречается сплошь и рядом. Вот так, например, сегодня выглядит каркасный дом моей соседки, построенный по той же технологии, что и в этом посте.

Ему уже 2 года. Полы также с минватой, заложенной под дождём, основание уже полуразложилось и скоро он самодемонтируется. Писал про него тут Как вам построят каркасник, если вы не будете контролировать стройку и не прочитаете СП (Продолжение событий на Стройке за стеклом)

На сегодня её убыток составил около 2 млн. рублей. И взыскать их не с кого - бригада растворилась в тумане вместе с предоплатой.

По сути, это мошенничество, т.к. подрядчик берёт деньги за то, что не в состоянии выполнить. У его сотрудников отсутствует квалификация для такой работы. А сам он даже не собирается прилагать усилия для того, чтобы сделать что-то по нормам.

Советы, как не попасть в лапы подобных строителей, давал в этом посте: Как не ошибиться с выбором подрядчика на строительство загородного дома?

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, мои юные и не очень друзья, и очень не друзья! А также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, много лет пишу здесь посты о своей работе. Этот пост не будет исключением и поговорим мы про обследование дома стоимостью более 40 млн. рублей при площади около 200 м2. Итак, надеваем спецодежду, хватаем зелёный уровень и выезжаем на объект!

Элитная недвижимость составляет примерно 20% от количества моих выездов в месяц. Что, в общем, неудивительно - продаются такие дома долго, покупатели смотрят их нечасто. В этот раз я ехал на объект по просьбе постоянного заказчика, он инвестирует средства в перспективные объекты недвижимости с целью их последующей перепродажи после ремонта. Либо их сноса и строительства нового дома, если участок перспективный.

Заказ обещал быть интересным, т.к. хозяева дома заявили, что он построен из финского домокомплекта, привезённого в РФ 20 лет назад. Мне хотелось посмотреть на чудеса финских технологий 20-летней давности. Поэтому я спешил, несмотря на скользкую зимнюю дорогу. На месте меня встретил разговорчивый и бесполезный риелтор. Как любой риелтор, он ничего не знал ни о здании, ни о его конструкции. Но зато у него были ключи от дома. А больше мне ничего не требовалось.

Заходим через калитку и сразу же видим печальную картину - цоколь, оттаявший по периметру. Это свидетельствует о высоких теплопотерях, то есть фундамент у нас не утеплён. А значит, финский домокомплект собирали совсем не финны.

Тепловизор подтверждает догадки. Жёлтым светом светится меч ставшего на светлую сторону силы тепло, уходящее через цоколь.

Снаружи дом выглядит солидно, отделан фиброцементными панелями под кирпич. Внутри тоже видно, что когда-то было дорого-богато. Стоят финские двухрамные окна с дистанцированными однокамерными стеклопакетами.

Кто не понял - это две рамы, внутренняя больше наружной, с отдельными окнами, которые открываются внутрь. Получается мощный стеклопакет с большой воздушной камерой внутри. Для проветривания рядом сделан отдельный клапан по типу Владивостокских деревянных форточек (больше не могу припомнить, где я видел такие, отдельные по центру рамы). Короче, захотел проветрить - открываешь форточку как шкафчик.

Понятно, что резинкам в окне - конец. Термоплёнка на стёклах скукожилась к центру. Но всё равно они вызывают уважение.

Тепловизор подтверждает наличие продувания, хотя в доме у нас около нуля.

Входная дверь отжила своё, но хозяева по-прежнему её любят и ценят. Причём, судя по стоимости дома, довольно высоко.

Меня всегда удивляли эти миллионеры. Как можно годами жить с дверью, через которую сифонит? У меня накрылась входная группа на террасе. Ну, как накрылась - стеклопакеты стали потеть. А значит, им конец. Я сначала думал заменить стеклопакеты, а потом решил заменить всю входную группу. В итоге, потратил около 60 000 рублей, зато теперь у меня красивая прозрачная дверь. А мог бы не тратить и жить с запотевшими стёклами. Наверно поэтому я и не миллионер.

На модной финской печи отстрелились плитки. Это нехорошо, учитывая, что у нас плитный фундамент. Что-то произошло с полами.

Они убежали на 1,15°, что не круто. Отчего же их попучило?

Идём дальше. Плинтус оторвало. Да что тут было-то? Землетрясение?

В туалете рядом полопалась плитка.

Похоже, была утечка. Но как, Холмс? По стенам всё сухо. Заглянем под лестницу. Ой...

Грибочки. Настоящие, на ножках. Я пробил их по определителю. К сожалению, они не псилоцибиновые. А то можно было бы заставить риелтора их съесть и посмотреть на его bad trip.

Откуда же у нас столько воды в стене? Зайдём в дом с другой стороны. Кстати, тупейшая идея сделать котельную с обратной стороны здания без доступа из дома. А, ну всё понятно. Лопнула фильтровальная колонна. Наверно, разморозило когда-то. Вода ушла в стену и напитала утеплитель.

Дело раскрыто, дамы и господа! Пора отсюда сваливать! Или... давайте посмотрим на крутую финскую стропильную систему? Она реально крутая.

Заводские фермы это всегда круто. А вот утеплитель навален как попало и распределительные коробки прибиты прямо на стропила. Оттуда же как попало висят провода. Сразу видно стиль наших родных мастеров!

Естественно, такая укладка утеплителя не могла не сказаться на теплопроводности потолка. Точнее, на его холодопроводности. Я сначала думал, что там протечка. А там прокол в технологии.

Кстати, в потолок уходят трубы без всякой ветрозащиты. Торчит минвата. Как-то не по-нашему, не по-фински! Виттуперкеле!

Чему нас учит этот урок? Любую технологию можно ушатать умеючи. Можно ли восстановить этот дом? Можно. В целом конструкции здания в хорошем состоянии. Несущая способность не пострадала. Но придётся вложить в него несколько миллионов. Дому требуется капитальный ремонт. Нужно демонтировать стену с грибами и понять что внутри, а также насколько эта протечка повлияла на остальные стены здания. Учитывая, что от неё вспучило полы - вероятно, повлияла. В общем, изложил я эти и другие соображения заказчику. И он раскрыл мне главный секрет миллионеров = никогда не платить за дом дофига миллионов, чтобы потом заплатить дофига миллионов за ремонт. Я кивнул и хранил эту тайну до сегодняшнего дня. А теперь и вы её знаете.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кто спешит подписаться на мой профиль, полный реальных историй из жизни специалиста по техническому обследованию загородной недвижимости. Добро пожаловать на нашу кухню, где сегодня мы отжарим очередной щеледом.

Недавно я написал пост про обследование брусового недостроя, надеясь, что это произведёт отталкивающий эффект на желающих покупать подобное. Но нет, я продолжаю получать кучу заявок на осмотры подобных конструкций перед покупкой. Причём, зачастую они начинаются с "Привет, я ваш подписчик в такой-то соцсети. Спасибо за полезный контент, читал все ваши посты. Собираюсь купить дом из бруса, вы не могли бы его проверить?" Честно говоря, я даже теряюсь, что ответить на это.

Но в случае, про который я хочу вам рассказать, заказчик знал на что идёт. У него были планы утеплить и пароизолировать дом изнутри, чтобы снаружи сохранился аутентичный рустикальный стиль, а внутри в зимний период сохранялось тепло. Увы, его планам не удалось сбыться. Но, обо всём по порядку.

Дом в Солнечногорском районе Московской области. Строился он из бруса 150 мм, хозяин не скрывал, что брус был естественной влажности, то есть, сырой. Снаружи выглядит неплохо.

Заглянем под капот. А тут сразу видим экструдированный пенополистирол, который использован в качестве внешнего утепляющего слоя. Внутри использована минвата. Это говорит нам о неграмотности исполнителей. Такой пирог пола может привести к накоплению конденсата и главное, в случае протечки будет удерживать воду в утеплении. Утеплитель пенопласт влаге выхода не даст! Или почему экструдированный полистирол нельзя использовать для утепления деревянных домов

Черновые полы выполнены из сырой дюймовки, частично пошедшей грибком, без антисептической обработки. Печально.

Внутри дома видим много белёсых пятен на стенах. Гоняли Аспергилл чёрный (Aspergillus niger) - чёрную плесень. Этот грибок известен тем, что при высокой концентрации может поселяться в лёгких человека и прорастать там, вызывая нехорошее заболевание - аспергиллёз.

Поэтому, нормальные строители применяют пиломатериалы камерной сушки - она убивает споры грибков и удаляет влагу из древесины, после чего её поражение возможно только при переувлажнении. Но тут было суперэкономное длясебястроительство на продажу. Поэтому, стены у нас имеют вот такую влажность через год усадки.

Кстати, уселся брус здорово - на 1 см от ширины. Всё по нормам - сырая древесина даёт усадку до 10% от своей ширины. Причём основная усадка происходит в первый год.

При усадке происходит расщеливание. В этот момент брус выкручивает и он начинает трескаться.

И несмотря на свою форму (профилированный, например) он расходится и начинает продуваться.

Что, в общем-то и случилось со стенами дома. И продолжит случаться.

Но самое неприятное - впереди. Точнее - вокруг. Весь дом оказался поражён плесенью. И её активно гоняли. Но она не ушла. Местами её не заметили.

Местами очень сильно промывали антисептиками и биозащитой. Но она ушла в шпунты профиля и отлично там пересидела. Ведь внутри сыро и тепло. А потом вышла наружу.

В инфракрасном излучении её видно гораздо лучше.

Как оказалось, нет ни одной комнаты, где бы не было следов грибка.

А что на чердаке? Помимо нарушения инструкции по монтажу гидроветрозащиты. Вот что.

Гидроветрозащиту почему-то решили уложить не сплошным полотном, а так:

Но это, конечно же, нюансы, по сравнению с грибной фермой. Даже на то, что стены уже пошли расщеливаться, можно было бы закрыть глаза.

Но закрыть глаза на плесень в сыром брусе нельзя. Потому, что вывести её очень сложно. В том числе и по причине конструкции бруса. Грибок уже разросся внутрь и чтобы его уничтожить нужно обработать все стены хлорсодержащим антисептиком. Это отбелит древесину, испортит вид, уничтожит часть лигнина, сделав древесину более мягкой. Но убьёт грибок. Частично или полностью - неизвестно. Т.к. если грибок прорастает из стыков бруса, он запросто может жить в них, пока в брусе есть влага. И выйти на поверхность когда действие антисептика ослабнет.

Особенно неприятно, если это произойдёт, когда стена будет утеплена и пароизолирована. Доступа к грибку уже не будет. А у него будет доступ ко всей поверхности стены. Постепенно в доме появится характерный затхлый запах. А затем конструкция начнёт ветшать и разрушаться. Грибок очень быстро разлагает древесину, если есть влага и тепло. При этом, как я уже говорил, может влиять на здоровье жильцов и даже убить их.

На прощание приведу расчёт теплосопротивления стены из бруса 140 мм толщиной.

Сопротивление теплопередаче для данного стенового пирога составляет 0.94 (м²•˚С)/Вт , что в три раза ниже нормы сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций для Московской области составляет 3.2 (м²•˚С)/Вт. И это без учёта продуваний через щели.

То есть, без дополнительного утепления в этом щеледоме будет очень холодно. А с дополнительным утеплением есть высокий риск развития грибка.

Можно ли его победить? Вероятно - да. Обрабатывать щеледом антисептиком несколько раз и держать состояние грибка на контроле. Нужно ли тратить на это свои миллионы? Точно нет.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики! А также те, кто уже спешит подписаться на занимательные и познавательные посты специалиста по техническому осмотру зданий и сооружений. Меня зовут Илья, я много лет делюсь здесь своим опытом и разбираю с подписчиками тонкости, хитрости и секреты, а также (не без этого) ужасы отечественного домостроения.

Утро началось не с кофе. Я проснулся по будильнику и начал собираться на объект, который был выставлен первым в этот день. Мне предстояло провести осмотр щеледома из клееного бруса, который продавался на этапе строительства. Как известно каждому современному человеку - в домах, построенным по древним технологиям, вечно обитает какая-то нечисть. То призраки живших дедов, то домовые. Я слышал, одного технадзора бесследно затянуло в дышащие стены. Поэтому, на пороге дома я очистил своё сознание, трижды прочитал СП 516.1325800.2022 «Здания из деревянных срубных конструкций. Правила проектирования и строительства», вооружился зелёным уровнем и с настороженным видом выдвинулся в Раменский район.

Мчась по ЦКАДу сквозь поднимающийся из тёмных ельников зловещий туман, я пришпоривал педаль газа, надеясь успеть попасть внутрь щеледома до того, как мой заказчик попадёт в когтистые лапы менеджера по продажам.

На объекте было тихо, работы не велись и ничто не предвещало беды. Лишь в бытовке неподалёку угадывалось какое-то движение. Понимая, что внутри вполне может оказаться пьяный бригадир или того хуже, прораб, я решил держаться от неё подальше. Уровень-уровнем, а щеледом это не шутка, он легко высасывает все эмоции и из более опытных технадзоров, чем я. Видал я одного строителя, который после посещения щеледома, купленного его другом, два месяца безостановочно кричал: "Зачем? Зачем?", но матом. И только крепким самогоном удалось привести его в чувство. А уж тех, кто оказался внутри щеледома и смог без потери рассудка пережить рассказ пьяного бригадира про надёжную сборку бруса на гвозди или стальную арматуру да полугодовую гарантию, я вообще не встречал.

Быстро выхватив рулетку я замерил толщину 200-го профилированного бруса и она оказалась равной 19 сантиметрам.

Прикинув сопротивление теплопередаче такой стены, я понял коварный план щеледома - он готовился заморозить своих жильцов зимой. Или сделать нищими, вынудив отдать все деньги за отопление.

Сопротивление теплопередаче составило 1.21 (м²•˚С)/Вт при норме 3.20 (м²•˚С)/Вт.
Ограждающая конструкция не удовлетворяет нормам по тепловой защите. Эксплуатация такой конструкции недопустима. - пронеслось у меня в голове. И это при условии, что в стенах нет щелей! А они были. Когда я приблизился, щели между брусьями раскрылись и начали жадно втягивать воздух, пытаясь затащить меня внутрь дома. Среднее раскрытие щелей составляло 4 мм.

Учитывая, что брус в этих стенах профилированный, законопатить щели, прекратив древнее колдовство в виде дыхания деревянной конструкции - невозможно. Если посмотреть на спил бруса, можно увидеть, что под ним уже появилась щель и выпал льняной уплотнитель, который должен был сдерживать продувание через стену.

Но это было не самым страшным. Посмотрев на фронтон дома я увидел огромную щель под самым коньком. А глянув на стропило выноса кровли я увидел, что оно врезано в верхний венец.

В этот момент я понял, что мне попался редкий вид щеледома, который не только дышит, но и шевелит щелями. Погрузившись в транс я переместился в прошлое и перед моими глазами замелькали отрывочные картинки из истории строительства этого дома. Чёрно-белые и зашумлённые, но достаточно чёткие, чтобы понять предпосылки случившегося. Вот пьяные строители возводят стены из сырого бруса. Потом без проекта выполняют кровлю, врезая стропила в стены. Затем брус начинает усаживаться, сохнуть и стены становятся ниже. А кровля уже жёстко закреплена к ним. Стоп. Ясно. Но если фронтон потянула за собой кровля, то я должен увидеть следы искривлений на стенах. Придётся идти внутрь. А возможно, даже лезть на леса.

Внутри меня ждала лебёдка, призванная усмирить дикий нрав щеледома, который не стал дожидаться момента продажи и решил похоронить под собой своих строителей. Когда стены стали расползаться, бригада решила стянуть их тросом, чтобы крыша не развалила их в стороны и не накрыла под собой кого-то из строителей, поставив финальную точку в его карьере мокрым местом на бетонной стяжке пола.

Несмотря на установленную лебёдку стены продолжало арбузить и отклонения стали видны на рейках, которыми пытались выправить брусовые стены.

Тогда строители решили построить "типа перегородку", на которую обопрётся кровля.

Но во-первых, чтобы снять нагрузку со стен нужно было изначально разгружать конёк кровли, опирая его на что-то надёжное. А во-вторых, кровля уже была готова и они просто упёрли брус "перегородки" в обрешётку будущей отделки.

То, что всё это лепилось второпях, когда щеледом треском стал требовать принести кого-то ему в жертву, можно увидеть по тому, как собрана эта перегородка.

В месте выносов лаг под балкон строители, подгоняемые жаждущим жертву щеледомом, даже не стали делать перерубы. Просто положили обрезки бруса в стену. На видео я пинаю щеледом, а он дрыгается и трясётся - почуял, что останется без жертвы.

С другой стороны эти же бруски почему-то зафиксировали на гвозди, забив их в лаги под 45 градусов. При этом никакой конопатки сделано не было.

Резво соскочив с лесов я быстро побежал к выходу, уворачиваясь от конструкций щеледома и косясь на стены, которые были готовые придти в движение и лишь трос натянутый лебёдкой сдерживал их от того, чтобы накрыть собой непрошенного гостя.

Выбежав наружу я оглянулся. Всё стихло, лишь покосившийся щеледом был явно разочарован тем, что остался без жертвы. Но через некоторое время он приосанился и затаился в ожидании верящих в сказки про греющее дерево, дышащие стены и тёплые углы, хозяев, готовых выложить 9 млн. рублей за кучу опасных для жизни дров.

Сегодня он проиграл битву, но я не сомневаюсь, что его жертва ужа просматривает каталог строящихся домов и советуется со своими близкими о его покупке. Ведь соседний щеледом уже обрёл своих хозяев. Им предстоит многое узнать о физике и строительных технологиях уже этой зимой.

Можно ли было сделать этот дом тёплым энергоэффективным выбрав сухой клееный брус?
- Нет. Толщина стен такова, что зимой дом будет отапливать улицу. Но технически можно было минимизировать приток/теплопотери через стены, используя современные уплотнители швов вместо льноджутовой ленты и делая точные запилы врубки. И теплоизолировать его минватой, превратив в каркас с большой, дорогой и бессмысленной внутренней стеной.

Можно ли было избежать нарушения конструктивной целостности здания?
- Нет. Потому, что изначально этот дом строился без проекта людьми с низкой квалификацией. Если бы дом проектировал специалист, он выбрал бы наслонный тип стропильной системы, где вес кровли передаётся на подконьковый прогон, который опирается на опоры в центре здания. При этом нужно было использовать скользящие стропила, то есть не фиксировать их жёстко на стенах. Совокупность этих ошибок привела к тому, что кровля сейчас разваливает брус.

Можно ли восстановить этот дом и использовать как жилой?
- Да. Для этого нужно разобрать кровлю и пересобрать её по другому типу. Но искривлённые стены останутся такими, потому, что высохшее дерево уже приняло свою форму. Однако, технически возможно перепланировать и пересобрать этот дом, вопрос лишь рентабельности этих затрат - он будет стоить как двухкомнатная квартира в Москве и при этом будет восстановленным домом с некоторыми неустранимыми дефектами.

На кого рассчитывают продавцы подобных домов?
- На покупателей, которые верят в сказку и чудо, но при этом не имеют понимания строительных технологий и готовые потратить 8-10 миллионов, чтобы жить как жили наши деды - топя печь, занимающую треть дома, утром и вечером.

Мои посты по теме легко найти по запросу щеледом

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой личный контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Дубай - один из самых дорогих и популярных городов для жизни в мире. Он привлекает миллионы туристов и мигрантов со всего мира своей роскошью, современными небоскребами, безупречными пляжами и разнообразием развлечений. Однако, каковы финансовые аспекты жилья в Дубае? Сколько стоит квартира в Дубае, какие цены, налоги и расходы можно ожидать при покупке недвижимости в этом городе?

Стоимость жилья в Дубае может варьироваться в зависимости от многих факторов, таких как местоположение, размер квартиры, новостройка или вторичное жилье, а также престижность и комфортность жилого комплекса. Средняя цена за квадратный метр в Дубае составляет около 10 тысяч долларов США, что делает город одним из самых дорогих для недвижимости в мире.

Новостройки в престижных районах Дубая, таких как Даунтаун, Дубай Марина, Палм Джумейра и другие, могут стоить от 500 тысяч до нескольких миллионов долларов за квартиру. При этом цены на жилье во вторичном рынке могут быть немного дешевле, но все равно останутся на высоком уровне.

Кроме стоимости квартиры, покупателям недвижимости в Дубае придется платить различные налоги и обязательные платежи. Например, при покупке жилья в Дубае необходимо уплатить государственную пошлину в размере 4% от стоимости недвижимости, а также комиссию агентству недвижимости, обычно составляющую 2-3% от цены квартиры.

Кроме того, владельцам недвижимости в Дубае придется регулярно оплачивать обязательные расходы, такие как коммунальные платежи, страхование жилья, обслуживание жилого комплекса и т.д. Средние расходы на содержание квартиры в Дубае могут составлять от 600 до 1000 долларов в месяц, в зависимости от размера и комфортности жилья.

Кроме того, надо учитывать, что владельцам недвижимости в Дубае необходимо будет платить налог на недвижимость, который составляет 5% от оценочной стоимости жилья. Также стоит помнить о ежегодной недвижимостной налоговой ставке, которая составляет от 0,25 до 0,5% от стоимости недвижимости.

Таким образом, финансовые аспекты жилья в Дубае являются довольно серьезными и требуют дополнительных вложений и обязательных платежей. Однако, вложение в недвижимость в этом городе может быть прибыльным долгосрочным инвестиционным проектом, учитывая стабильный рост цен на жилье и высокий спрос на аренду квартир в Дубае.

Таким образом, принимая решение о покупке жилья в Дубае, следует учитывать все финансовые аспекты, включая стоимость квартиры, налоги, обязательные платежи и расходы на содержание жилья. В случае правильного подхода к инвестициям в недвижимость в Дубае, можно рассчитывать на стабильный доход и рост капитала в будущем.

Наткнулся на объявление от компании Dom Stroe, про каркасный дом куруглигодчни комплектации.

Текст тоже доставил.

Каркас дом 150х50 доска обрезной хвоя, естественно срай 1 сорта. Точнее, сарай первого сорта получится у тех, кто закажет этот дом .

И ведь купят!

UPD. Почитал каменты и удивился - есть люди, которые всерьёз верят, что за такие деньги можно построить куруглогодични дом. Видимо, вы не мои подписчики? 😁 Подписывайтесь, повышайте строительную грамотность.

Поэтому, решил на пальцах прикинуть стоимость материалов. Но не полную смету, а до момента, когда строителям будет уже неинтересно строить этот дом при означенной в объявлении цене.

Одни окна будут стоить в районе 200 тысяч, если это будут однокамерные стеклопакеты и то, не хватит. По кровле только покрытие из металоочерепицы без ветровых планок и конька будет стоить 65 000+

Сваи 15 штук 108 мм х 2,5 метра с оголовками и установкой, самые дешёвые - 60 000 рублей.

325 000 рублей. Это уже половина обозначенного бюджета.

А ещё нам нужно утеплителя, дом у нас куруглогодични - тёплый контур 6х6, при высоте 3 метра. Грубо, 4 стены по 18 м2, пол и потолок по 36 м2. Итого 144 м2, выкинем окон/дверей на 14 м2. 130 м2, толщина которых должна быть минимум 150 мм. То есть, нам нужно 130 м2 по 100 мм и 130 м2 по 50 мм. Считаем.

Роквул Скандик 100 мм стоит 477 рублей за м2. 130х477 = 58 110 рублей

50 мм стоит 223 рубля за м2.
130х223 = 28 990 рублей
Итого, 87 100 - утеплитель.
________________
412 100 рублей

Мы ещё не купили вагонку - это примерно +80 000 рублей за класс С.

Покрытие полов (ну, пусть это будет дешманская фанера 22 мм 4 сорта за 1300 рублей 1 м2, умножаем на 36 метров = 46 800 рублей.

Сколько там вышло? Уже 538 900 рублей. Напомню, это мы считаем самый шлак по стройматериалам, из нормального я взял только утеплитель и кровельное покрытие.

Дальше не считать или есть вера в то, что кто-то возьмёт за постройку этого дома меньше 100 000 рублей?

Если вера есть - то нужен ещё материал для каркаса, стропильной системы, перекрытия пола и чердака, обвязки - там долго считать, мне лень. Кроме того, на террасе использован брус, его тоже нужно купить. Краска - дом же окрашен. Ещё, строителям нужно где-то жить - а это аренда бытовки. Ещё доставка всего этого хозяйства на участок с разгрузкой. И т.п.

Короче, как обычно. Если заказчик ищет волшебника, он найдёт сказочника. Самое печальное, что всё вышеуказанное легко считается на калькуляторах продавцов стройматериалов. Но всё равно находятся верующие в то, что есть дядя строитель, который чисто по доброте душевной построит что-то похожее на дом, что не завалится в первые же годы.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит строительной документации, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не знает - меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости и строительному контролю, строю каркасные дома и пишу здесь о своей работе много лет.

Сегодня я расскажу вам очередную печальную историю о недобросовестном подрядчике, который довёл ситуацию до суда и теперь будет выплачивать компенсацию моему заказчику. Но, обо всём по порядку.

Этот день я планировал сделать выходным, но накануне вечером мне позвонили. Девушка сообщила, что меня рекомендовали коллеги по отрасли и что проверка аэродверью показала "приток отовсюду". Поэтому, желательно провести приёмку дома с инструментальным обследованием и получить экспертное заключение о качестве выполненных работ. Я спросил: "Вы уже подписали акт сдачи-приёмки?" Заказчица ответила: "Да, но с указанием недостатков". Я взял зелёный уровень, сделал вот такое лицо и выехал на объект.

Внешне дом выглядел вполне презентабельно. Небольшие огрехи отделки были заметны только опытному глазу, не считая оторванной трубы водостока - всё выглядело неплохо. Геометрия здания - без нареканий, всё, что должно быть вертикально - вертикально, что должно быть горизонтально - горизонтально. Но из описания проблемы я уже знал, что главный сюрприз нам приготовила пароизоляция. Заходим в прогретое помещение и первое, что бросается в глаза - качество укладки утеплителя.

Утеплитель провалился между контробрешёткой с толщиной 50 мм и лежит в ямах основного слоя, который должен быть 150 мм толщиной. Фактически, нашлось только 150 мм утеплителя и то не везде.

Визуально похоже, что использовался рулонный утеплитель ТеплоКнауф или его аналоги, но при этом он будто разобран на два слоя из одного рулона. У производителя утеплителя есть инструкция по его укладке, в которой перечислены частные ошибки.

Подрядчик собрал их все. Утеплитель местами шире расстояния между балками, местами уже, местами выпирает, местами скомкан в углах, местами имеет зазоры. Понятно, что укладывавшие его люди не сильно волновались о энергоэффективности здания.

О качестве покрытия пола они тоже не заботились. Премиальный домокомплект включал в себя предчистовые полы из OSB-3 толщиной 22 мм. Они были уложены непосредственно на контробрешётку перекрёстного утепления. Очевидно, OSB-3 это настолько премиальный материал, что исполнители постеснялись его резать и не стали стыковать на контробрешётке. Проблема прогибания на стыках была решена элегантным способом.

Естественно, подложенные доски при давлении на полы сверху порвали пароизоляцию углами. Но это её особо не повредило. Точнее, хуже от этого стать не могло. Ибо пароизоляция тоже была смонтирована с нарушениями СП "Деревянные конструкции" и инструкций производителя утеплителя.

Её просто постелили от стены до стены. А у внутренних стен её просто нахлестнули на крафт-бумагу, которая выполняет роль ветрозащиты (а точнее, защищает помещение от пыления минваты). Замкнутый пароизоляционный контур дома? Не, не слышал.

Согласно СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции»:
8.79 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов, окрасочную или обмазочную.

Рулонная и пленочная пароизоляции должны применяться в ограждающих конструкциях, у которых обшивки соединены с каркасом на податливых соединениях (гвозди, шурупы, скобки). При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и обшивкой.

Ну, склеить-то они пытались. Только почему-то именно центральные части, а не места примыкания к стенам. Причём, использовали модный дорогой скотч Delta Multiband. Но он не помог. На фото - естественный приток (не во время испытаний аэродверью) со скоростью 0,87 м/с. То есть, в комнате 5-метровой ширины холодный воздух достигнет дивана заказчика примерно за 6 секунд.

На тепловизоре это смотрится вот так:

Приток по всему периметру пола, при этом система отопления не справляется, потому что... сверху есть отток. Это не сюрприз, если пароизоляция незамкнута снизу, странно ждать что её проклеили сверху.

Теплый воздух от крыш - это плата за наши грехи и слова, каждый может отдать хоть немного другим любви и тепла... (с) Тут дом отдаёт достаточно тепла, чтобы кровля подогрелась и пустила красивые сосульки в мороз.

Причём, опять же... Есть инструкция производителя пароизоляции:

Но те, кто выполнял пароизоляцию в доме премиальной комплектации, очевидно решили, что это просто мужик прямо на объекте присел по-большому с рулоном туалетной бумаги в руках. И вот результат:

Неудивительно, что аэродверь работала просто как вентиляция, превращая стены в вентканалы.

Это, кстати, наглядное подтверждение моего тезиса о том, что бракоделам не нужно маскировать свою работу, как тут говорили некоторые - заклеивая дешманскую пароизоляцию алюминиевым скотчем за три копейки. У строителей в принципе было всё, для имитации качественного дома - пароизоляция из полиэтилена, скотч Delta и в целом нормальные материалы. Но они предпочли подложить дюймовку на утеплитель, а не возиться с нарезкой OSB под шаг лаг пола. И решили просто бросить пароизоляцию, а не имитировать её проклейку к крафт-бумаге, например.

После обследования я написал отчёт и предложил своей заказчице связаться с моим юристом. Юрист подготовил досудебную претензию, к которой были приложены отчёты проверки аэродверью и обследования здания, описаны обнаруженные дефекты, определена рыночная стоимость их устранения и предложены варианты выхода из ситуации. Вскоре заказчица получила ответ: "Мы готовы устранить недостатки. В течение... 90 дней."

Учитывая, что дом был сдан со значительной просрочкой (заказчица планировала заехать на Новый год, а получила дом в вышеописанном состоянии только в феврале), а также то, что к моменту ответа на претензию заказчица уже выполнила ремонт перекрытия своими силами, она не согласилась с предложением устранения дефектов в срок, сравнимый со сроком строительства дома под ключ. В настоящий момент заказчица обратилась в суд и компания ДомОк будет выплачивать ей как минимум компенсацию убытков.

История противостояния заказчицы с подрядчиком рассказана из первых уст в этом ролике:

Когда речь идёт о проблемах, возникших из-за обращения в малоизвестные компании с нулевой репутацией, меня всегда интересует вопрос - почему заказчик выбрал именно этого подрядчика? В данном случае заказчица сказала, что внимательно изучала соцсети и ей понравились ролики подрядчика на YouTube, в которых представитель компании ДомОк красиво рассказывает о замечательности их домов.

Давайте посмотрим один из таких свежих роликов:

А теперь давайте посмотрим на него глазами специалиста по техническому обследованию зданий и сооружений:

Ой, что это у нас торчит на 3:05? Да это же непроклеенная пароизоляция! Самый прикол в том, что это просто стандарт компании. Если почитать негативные отзывы о компании ДомОК, то обнаружите, например, следующее:

Наступает отопительный сезон, дом у нас для круглогодичного проживания <...> и у нас просто начинает «плакать» весь дом, все окна. В доме настолько повышена влажность, что находиться в нем очень тяжело. Для справки норма влажности до 60, у нас 75. На все мои просьбы приехать и посмотреть что у нас происходит, мне говорят только завтра. Наконец-то наступило это злощастное завтра <...>

Посмотрев на то, что у нас происходит, мы решили разобрать пол комнат на втором этаже, они это делать отказывались, но мой муж сам это сделал. Мы обнаружили, что со стороны улицы ВЕСЬ утеплитель влажный, а панель ОСБ просто мокрая. На мой вопрос как будет решаться данная проблема они просто пожимали плечами, и не дали никакого внятного ответа. Через 2 недели, после постоянных звонков нашему менеджеру был поставлен диагноз - проблема в том, что в доме нет вентиляции.

То есть, специалисты данной компании не имеют представления о происходящих внутри дома процессах. Они никак не связали огромное количества конденсата и повышенную влажность с низким качеством утепления и пароизоляции, а главное, с пирогом стены, заглушенным OSB. А ведь это может посчитать любой школьник, умеющий пользоваться SmartCalc! Если некачественно выполнить пароизоляцию и при этом заглушить утеплитель снаружи OSB-плитой, мы будем наблюдать влагонакопление в утеплителе при температуре минус 20 градусов почти на 2/3 толщины:

То, что компания раз за разом наступает на одни и те же грабли, но при этом исправно имеет заказчиков говорит только об одном - люди соблазняются низкими ценами, которые становятся возможны при использовании низкобюджетных материалов (крафт-бумага вместо ветрозащиты, OSB вместо Quick Deck), непрофессиональных бригад (судя по результатам люди не просто не понимают, что они строят, но даже не в состоянии прочесть инструкцию) и отсутствия контроля работ и приёмки со стороны компании. Ничего нового - заказчики ищут волшебника, а находят сказочников.

На сегодня мне известно не менее 3 эпизодов, когда компания ДомОк построила дома с проблемами пароизоляционного контура. И это случаи, когда заказчики стали разбираться - почему дует и откуда взялся конденсат. Сколько заказчиков приняли это как должное и разочаровались в каркасной технологии, продали такие дома под видом "строили для себя" или сделали ремонт за свой счёт - мы знать не можем.

Здесь, наверно, должен быть какой-то вывод. Но мне кажется, что я уже надоел своим подписчикам с темами правильного выбора подрядчика, строительного контроля и аудита на этапе заключения договора, на которые у меня написано, наверно, больше десятка постов. Сегодня я ехал с очередного строительного контроля и размышлял, есть ли критерий, по которому можно однозначно определить уровень строительной компании. И пришёл к выводу, что этим критерием является приоритет одной из двух задач в процессе реализации проекта. Ищите компании с правильным приоритетом.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит строительной документации, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Привет, дорогие подписчики и все те, кому небезразлична тема загородного домостроения. Для тех, кто всё пропустил, меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, строительному контролю, а также строю каркасные дома и пишу здесь обо всём этом много лет.

Вчера у меня был тяжёлый день, который предполагался как лёгкий. Утром у меня было запланировано два осмотра домов перед покупкой в Коломенском районе, оттуда я планировал двигать в Ногинск, где мы строим дом для заказчика и возвращаться домой. Но судьба распорядилась иначе. К вечеру я объехал 5 объектов. Хорошо, хоть примерно в одной стороне области.

Во время проверки первых домов мне позвонил коллега аэродверщик и попросил прокомментировать это фото его заказчику.

Со слов коллеги, он запустил аэродверь и приток свежего воздуха пошёл отовсюду - из стен, потолка и стыка стены и пола. Со скоростью 2 м/с. В одной комнате, где ещё не смонтировали внутреннюю отделку, он увидел то, что на фото.

Я сказал заказчику, что тут нарушены сразу несколько СП, основное из которых общестроительное СП 64.13330.2017 «Деревянные конструкции»:

9.59 Пароизоляцию ограждающих конструкций следует предусматривать из рулонных и пленочных материалов. При этом пароизоляционный слой должен быть сплошным и непрерывным (рулонные полотнища склеивают, пленки сваривают или склеивают) и укладываться между каркасом и внутренней обшивкой.

И то, что мы видим на фото, есть ни что иное, как экономия на материалах пароизоляции, на скотче для её проклейки и на профессиональных строителях. Заказчик спросил - когда я смогу провести обследование его дома? Я ответил, что не раньше, чем через неделю. На что он мне сказал, что у него приёмка сегодня-завтра, поэтому очень надо посмотреть дом.

Я с грустью глянул на часы и навигатор. Ну, в принципе - всё равно по пути. Сделаем крюк на пару часов. И помчался на объект в Раменском.

Не скажу, что я был удивлён открывшейся мне картине. После увиденного на фото я был готов ко всему. На месте бодро работали ребята из Средней Азии. Которые с трудом подбирали русские слова. Например, нам так и не удалось узнать, почему большая часть пластиковых окон установлена на подоконные профили, а парочка вот так, на реечку :) Ребята не в курсе, что теплопроводность у реечки и подоконного профиля несколько разная.

Они также не в курсе ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», который гласит, что:

5.1.3 Конструкции монтажных швов должны быть устойчивы к различным эксплуатационным воздействиям: атмосферным факторам, температурно-влажностным воздействиям со стороны помещения, силовым (температурным, усадочным и др.) деформациям.

5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения.

Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

Клали они болт на гидропароизоляцию изнутри. И так сойдёт!

Сама пароизоляция напомнила мне паутинку для подклейки брюк. Тоненькая и без полиэтиленового слоя. Я не смог её идентифицировать. Похоже, просто купили на первом попавшемся рынке. Возможно, это даже укрывной материал для грядок. Смонтирована тоже без заморочек. Небольшой нахлёст и по скобке в лагу. через 60 см.

Ветрозащиту внутренних перегородок решили не доводить до пола. Минвата торчит наружу. А и правильно, всё равно там плинтус будет.

Понятно, что из-за этого даже при плюс 10 на улице мы можем узреть через тепловизор такое:

Когда били сваи фундамента - наткнулись на что-то. Или рука дрогнула. Одна свая убежала из обвязки за пределы нормы. Но это не критично. А вот то, как смонтирована противомышиная сетка на заднем плане - критично.

Вишенкой на торте дефектов монтажа стала ендова. Я долго пытался донести до бригады, что ендовы так не строят. Но не смог перевести это слово на фарси. Они установили ПСУЛ (гидроизоляционную ленту) под верхнюю ендову.

Из-за этого её задрало и вместо декоративной функции она стала выполнять снегонакопительную и ветровокарманную функции, с которыми будет справляться недолго. После первой же зимы её оторвёт.

Давайте поговорим про ендовы, чтобы хотя бы славяне выполняли их правильно. Ендова это жёлоб, расположенный на стыке двух скатов, образующих внутренний угол. Собственно, для эффективной работы кровли достаточно одного жёлоба, который называют "нижней" ендовой. От верхней он отличается тем, что имеет большую ширину, т.к. его задача - предохранять кровлю от протекания. "Верхняя" ендова несёт чисто декоративные функции.

И именно поэтому, в целях дополнительной герметизации, рекомендуется устанавливать ПСУЛ на нижней ендове. Об этом пишут в своих инструкциях производители металлочерепицы, например, GrandLine, вот цитата:

Нижний край ендовы выводится и укладывается на край карнизной планки, верхняя часть заводится под конек.
Между нижней ендовой и металлочерепицей, вдоль бортов ендовы, проложите универсальный самоклеящийся универсальный уплотнитель или ПСУЛ.

„„Листы металлочерепицы разместите и обрежьте так, чтобы они не доходили до оси ендовы на 80-100 мм.

А вот картинка, где показано расположение этого самого "уплотнителя саморасширяющегося":

Вроде бы всё понятно. Но есть одна загвоздка - чтобы прочитать инструкцию, нужно знать русский язык.

Короче, объект не принят, выполнена дефектовка, заказчик обратился к юристу. Благо, финальную оплату он ещё не отдал.

И вот что показательно. В целом - все материалы неплохие. И сам конструктив построен без нареканий - геометрия стен, кровли, перекрытий. Но крохоборство подрядчика, пожалевшего потратить 30 000 рублей из денег заказчика на нормальный пароизоляционный материал и скотчи, а также не обеспечившего прорабство на объекте привели к тому, что скорее всего он останется без значимой доли финальной оплаты. Стоило ли оно этого?

Кстати, к разговору о том, что в каркасном доме легко накосячить. Ответьте мне - неужели вам не понятно, что пароизоляция выполненная таким образом, как видео, не будет пароизолировать?

Размышляя об этом я собрался было в Ногинск, но тут у меня всплыло уведомление о готовности этапа на одном из объектов стройконтроля, благо это недалеко от Раменского.

Там всё было неплохо, поэтому, попетляв по проулкам и просёлкам, я добрался-таки до Ногинска в вечерних сумерках. У бригады порвало укрывной материал, поэтому я закинул им тент и осмотрев конструкцию с ещё недостроенной стропильной системой, наконец-то двинул в сторону дома.

Вы меня спрашиваете - когда будет пост и видео с продувки дома karkasdekor'а? А когда мне его монтировать, если у меня по пять объектов в день? :))) Но я постараюсь сделать его на этой неделе.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).

Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.